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El arrendamiento es una de las formas más comunes de habitabilidad en Colombia. De hecho, estudios realizados por BBVA Research arrojaron como resultado que 7,3 millones de habitantes en el país viven en un espacio arrendado. Fedelonjas indicó que para el primer semestre de 2025, las ciudades con más personas viviendo en esta condición fueron Bogotá, Risaralda y Valle.
Más allá de estos datos, en muchos casos ha quedado registrado que los inquilinos no cumplen con sus pagos, o incumplen con normas establecidas con los arrendatarios. Recientemente se conoció en Ciudad Bolívar, Bogotá, el caso de un adulto mayor que fue atacado por su arrendatario, luego de que le cobrara la mensualidad.
Muchos colombianos deben lidiar con personas que no cumplen con sus pagos o que incumplen con acuerdos establecidos cuando se firmó un contrato o se acordó mutuamente el alquiler de un inmueble.
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La ley con la que puede desalojar a un arrendatario
La ley en Colombia favorece tanto al dueño del inmueble como al interesado en alquilar. La ley 820 de 2003, conocida como 'Régimen de arrendamiento de vivienda urbana', define los derechos y deberes que ambas partes tienen al momento de resolver un conflicto.
Por ejemplo, indica que el dueño de la vivienda no puede pedir depósitos de dinero para cubrir daños o como "blindaje" ante un incumplimiento de pago. El artículo 16 de esta ley declara: "En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero en efectivo (...) para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que haya asumido el arrendatario.".
Asimismo, la ley indica que el inquilino que no cumpla con las obligaciones pactadas en el contrato, puede ser expulsado del lugar así solo haya transcurrido un mes. El artículo 22 indica que la persona puede ser desalojada "por la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato".
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Otras causales por las que un arrendatario puede ser desalojado
Como establece la ley, la falta de un pago por parte del arrendatario, puede significar motivo de desalojo. No obstante, esta acción también puede generarse por las siguientes razones:
- Subarriendo o Cesión: cuando el arrendatario, persona que firmó el contrato, realiza una subcontratación para habitar el inmueble, así como la cesión del mismo.
- Cambio de destino del inmueble: cuando el inquilino le da un uso distinto al pactado en el contrato.
- Mejoras o modificaciones no autorizadas: el arrendatario realiza cambios o deterioros de la propiedad sin el consentimiento de la persona dueña.
- Comportamiento indebido: todas aquellas acciones que afecten la tranquilidad de los vecinos o usar el inmueble con fines delictivos.
- Violación del reglamento: incumplimiento de la norma de propiedad horizontal, si la vivienda hace parte de este régimen.
Asimismo, existen otras causales, por decisión del arrendador, que pueden llevar a la entrega del inmueble, así no haya terminado el contrato entre las partes:
- Necesidad de habitar el inmueble.
- Demolición o renovación del inmueble.
- Venta del inmueble.
¿Cuál es el proceso a seguir para desalojar a un arrendatario?
El Ministerio de Justicia aclara que el proceso de restitución del bien inmueble arrendado es el proceso por el que "el arrendador solicita al arrendatario que le haga la entrega del bien inmueble (casa, local, apartamento). En este proceso también se puede pedir el pago de los arrendamientos atrasados, el pago de los servicios público, cuotas de administración, perjuicios, intereses moratorios".
La entidad pública indica que este proceso no solo puede llevarse en instancias judiciales, dado que también existen centros de conciliación, o puede llevarse a cabo un proceso extrajudicial. Asimismo, indica cuáles son los requisitos para realizar el proceso:
- Radicar ante el centro de conciliación la solicitud con los datos de ambas partes y las solicitudes que tienen.
- Asistir a la conciliación que podrá designarse entre ocho a diez días hábiles después de hecha la radicación.
- Como conclusión pueden ocurrir tres cosas: que se llegue a una conciliación y quede en acta el proceso y se pacte entrega del inmueble; que no se llegue a conciliación; y que se llegue a un acuerdo pero que el inmueble no sea entregado. En tal caso, un juez adelantará un proceso judicial.
Cabe destacar que este proceso no tiene costo si se hace ante un centro de conciliación público.
