Vender o comprar casa en Colombia será más difícil: nueva situación preocupa a varios

El detonante es el Decreto 0572 de 2025, una norma expedida por el Gobierno nacional con la que se busca anticipar el recaudo del impuesto sobre la renta de 2026.

Pero esta iniciativa tendría consecuencias en el bolsillo de quienes están involucrados en cualquier operación de bienes raíces.

¿Qué cambia con el Decreto 0572?

La nueva norma introduce dos modificaciones clave en materia tributaria que, según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), alterarán directamente la dinámica del sector:

• Aumento en la tarifa de autorretención en la fuente para actividades inmobiliarias.
• Reducción del umbral exento de retención para ventas de vivienda.

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Ambas medidas representan un incremento en la carga fiscal sobre las transacciones inmobiliarias y afectarán no solo a empresas del sector, sino también a personas naturales que deseen vender su vivienda o invertir en propiedades.

¿Quiénes resultan más afectados?

El cambio más significativo es el aumento de la tarifa de autorretención en la fuente para actividades inmobiliarias clasificadas bajo el código CIIU 6820 (actividades inmobiliarias por retribución o contrato). Esta tarifa pasará del 1,1 % al 3,5 %, lo que efectivamente representa un incremento.

Según Fedelonjas, los principales afectados serán:

• Corredores inmobiliarios que intermedian compraventas.
• Empresas o personas que administran inmuebles de terceros.
• Profesionales independientes que gestionan arriendos por cuenta de propietarios.
• Peritos y consultores en avalúos y estudios de mercado.

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El gremio señala que las nuevas medidas tendrán impactos profundos en distintos frentes:

• Mayor carga tributaria anticipada, que limita el flujo de caja de empresas y personas.
• Ajustes contables y financieros urgentes, para recalcular comisiones, tarifas y facturación.
• Aumento del incentivo a la informalidad, ya que muchas operaciones podrían evadir el nuevo marco legal para evitar costos.
• Complicaciones administrativas, con saldos a favor en renta que deberán ser reclamados ante la DIAN mediante trámites adicionales.

Más viviendas estarán sujetas a retención

El segundo gran cambio, también contemplado en el Decreto 0572, es la modificación del artículo 1.2.4.7.5 del Decreto 1625 de 2016, que reduce el umbral exento de retención en ventas de vivienda. 

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Esto quiere decir que, a partir de junio, más transacciones residenciales quedarán sujetas a retención en la fuente, incluyendo muchas que antes estaban exentas.

De manera que esta medida tiene implicaciones directas para compradores y vendedores particulares, incluso en operaciones que no tienen fines comerciales. 

Se estima que el impacto más evidente será una ralentización de las ventas de vivienda que no son de interés social (no VIS), es decir, aquellas que se encuentran principalmente en los estratos medio y alto. Al aumentar los costos anticipados y reducir el atractivo financiero de estas operaciones, muchos propietarios podrían postergar decisiones de venta, y los compradores podrían enfrentar un mercado más costoso.

Por parte, Javier Villamil, gerente comercial de Coasmedas, ofreció una serie de recomendaciones para quienes desean adquirir vivienda, sin poner en riesgo sus finanzas.

• Conocer la capacidad real de endeudamiento, antes de comprometerse con una cuota mensual. Se deben revisar los ingresos, gastos fijos y eventuales. Lo prudente es no destinar más del 30 % del ingreso familiar neto al pago del crédito.
• Hacer un plan de ahorro sólido para la cuota inicial, hay que recordar que en Colombia, la cuota inicial suele ser del 20 % o 30 %, según la clasificación del inmueble. Lo ideal es cubrirla con ahorro propio y evitar financiar este porcentaje.
• Comparar modalidades de crédito pesos vs. UVR. La modalidad en pesos ofrece una cuota fija, ideal para quienes priorizan estabilidad. La UVR puede iniciar con cuotas más bajas, pero estas dependen de la inflación.
• Considerar el propósito de la vivienda, ¿vivir o invertir? Una vivienda arrendada puede ayudar a cubrir la deuda. La valorización también puede representar una ganancia a largo plazo.
• Evitar endeudarse al máximo. Aunque algunas entidades financian hasta el 80 %, endeudarse al tope puede afectar la salud financiera. Más recursos propios significan menos intereses a pagar.
• Consultar el comportamiento del mercado, teniendo en cuenta la zona, el precio por metro cuadrado y la valorización estimada. 
• Tener en gastos extra como escrituración, seguros, administración y notariales. Estos pueden representar entre el 3 % y el 5 % del valor del inmueble.
• Buscar asesoría personalizada, esto puede ayudar a encontrar la mejor opción, según el perfil y necesidades.