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Una de las escenas más frecuentes en los conjuntos residenciales es el cobro de deudas a los copropietarios que aplazan el pago, situación en la que el administrador debe tomar decisiones bajo presión.
Gestionar la mora en las cuotas de administración puede resultar complejo, ya que el recaudo cuenta con respaldo legal e incluso puede llegar al cobro judicial sin requerir autorización del consejo de administración.
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En el pasado, los deudores solían ser expuestos públicamente, lo cual generaba cuestionamientos de algunos propietarios. Surge entonces la pregunta: ¿qué tan legal es publicar la lista de morosos en las copropiedades?
Aunque una vivienda sometida a propiedad horizontal esté arrendada y el inquilino deba pagar la administración, la ley es clara: tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias son exigibles, la mora genera intereses y el propietario es el responsable final de los pagos oportunos.
¿Es legal publicar la lista de morosos en los conjuntos residenciales?
Sí. En Colombia es legal difundir la condición de mora mientras subsista el incumplimiento e incluir a los deudores en el acta de asamblea.
Para Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, plataforma de gestión de copropiedades, esta práctica “no es ‘poner a nadie en la picota’. La regulación no habilitó la humillación, habilitó la información pertinente en los canales correctos”.
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La clave está en la forma de hacerlo: en espacios internos, sin tránsito frecuente de visitantes, con información proporcional (identificación por unidad y saldo, sin datos sensibles) y en armonía con el reglamento o las decisiones de la asamblea. Transparencia, no escarnio: se trata de informar para proteger el interés común.
De este modo, las listas pasaron de funcionar como un “muro de la vergüenza” a ser un mecanismo de información sobria para mejorar el cobro de las deudas.
¿Qué sanciones pueden imponerse a un administrador?
Si la publicación se ajusta a la ley, no hay sanción. Sin embargo, si se vulnera el régimen de protección de datos —por ejemplo, revelando información personal o ubicando listas en lugares abiertos a terceros— pueden ordenarse retiros mediante tutela y aplicarse sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio: multas de hasta 2.000 SMMLV, suspensión del tratamiento de datos e incluso cierre de operaciones en casos graves.
Además, la asamblea podría remover al administrador y el afectado reclamar perjuicios por vía civil.
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¿Qué debe hacer un conjunto para gestionar los cobros?
Un error en la certificación puede invalidar un proceso ejecutivo o derivar en consecuencias penales si se demuestra falsedad. Para evitarlo, se recomienda aplicar tres ejes de gestión:
- Contabilidad precisa: estados de cuenta con cartera clasificada por tramos, intereses calculados correctamente y soportes disponibles para procesos judiciales.
- Protocolo escalonado: gestión persuasiva desde el inicio; fase prejurídica con plazos definidos en el reglamento; y proceso judicial cuando corresponda.
- Comunicación y contratos: cláusulas claras en contratos de arriendo sobre el cumplimiento del reglamento y circulares a propietarios para informar responsabilidades.
