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Los recientes ajustes normativos en Bogotá para la remodelación de viviendas han modificado varios procedimientos que deben seguir propietarios, arrendatarios y administradores de edificios. Aunque no se trata de una nueva ley, hay varios lineamientos y protocolos de autorización que, conjuntos residenciales y demás edificaciones deben seguir. Estos ajustes buscan que se eviten conflictos entre residentes.
La Secretaría de Planeación recordó que toda modificación que afecte elementos estructurales, fachadas, redes internas principales o ampliaciones, deben tener licencia urbanística de obra. Esto aplica también para casas y apartamentos que quieran construir, eliminar muros de carga o cambiar el uso de áreas internas. Para trabajos que no sean tan grandes, como acabados, reparaciones estéticas o cambios de mobiliario fijo, no se exige licencia, pero sí se deben cumplir las respectivas normas de convivencia y los reglamentos internos de propiedad horizontal.
¿Qué tipo de remodelaciones necesitan licencia y quién debe solicitarla?
De acuerdo con las reglas que están vigentes, en los casos que se necesitan permiso, están las obras con vigas, losas o muros estructurales; cuando se quiera ampliar un área construida o integrar espacios que lleguen a alterar como está originalmente la vivienda; cambios que afecten las fachadas que se vean al ojo público; y reubicación de puntos hidráulicos o eléctricos principales.
Las obras sin licencia pueden generar fuertes sanciones, sellamientos y multas. La administración distrital reiteró que los arrendatarios no pueden solicitar licencias por su cuenta, pues solo el propietario está en la facultad para adelantar estos trámites.
¿Qué responsabilidades tienen los arrendatarios cuando desean hacer reformas?
Los contratos de arrendamiento deben incluir una cláusula referente a las modificaciones del inmueble. Según los lineamientos actuales, los arrendatarios solo pueden realizar obras menores que no alteren la estructura ni comprometan redes internas. Cualquier tipo de intervención mayor debe contar con autorización escrita del propietario y, si se trata de un conjunto residencial, con la aprobación de la administración y del consejo de administración.
La norma establece que el arrendatario debe devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que la recibió, salvo que sea de desgaste natural. Esto significa que cualquier mejora hecha sin autorización puede llegar a generar cobros por reposición, terminación anticipada del contrato o retención parcial del depósito, según lo pactado.
¿Qué deben tener en cuenta los conjuntos residenciales antes de aprobar remodelaciones?
Las administraciones de propiedad horizontal tienen la responsabilidad de revisar que las solicitudes de remodelación cumplan con los requisitos establecidos. En particular, deben verificar que la obra no afecte muros estructurales o zonas comunes; que exista un responsable técnico para intervenciones mayores; que los trabajadores estén registrados y cumplan protocolos de seguridad; y que los horarios respeten las reglas del reglamento interno.
La Secretaría de Planeación también recomendó que los conjuntos documenten las obras con planos, autorizaciones y registros fotográficos, con el fin de prevenir disputas posteriores.
