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La Ley 820 de 2023, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece los lineamientos bajo los cuales se rigen los contratos de arrendamiento tanto en conjuntos residenciales como en urbanizaciones abiertas.
Esta regulación es una herramienta clave para resolver los desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Busca equilibrar el uso productivo de los inmuebles con el derecho fundamental a disfrutar de un hogar en condiciones dignas.
Una de las disposiciones de la norma está relacionada con las mejoras o reparaciones del inmueble arrendado, pues tanto propietarios como arrendatarios pueden tener confusión sobre a quién le corresponde pagarlas.
Los tipos de reparaciones a inmuebles
Según el Ministerio de Justicia y del Derecho, existen tres tipos de reparaciones en un inmueble: las indispensables o necesarias; las locativas y las útiles.
Reparaciones indispensables o necesarias: Son aquellas que se requieren para que el inmueble pueda seguir usándose y mantenerse en buen estado, como el cambio de tuberías deterioradas. Por regla general, le corresponden al arrendador. Sin embargo, el arrendatario puede hacerlas y exigir reembolso si notifica oportunamente, demuestra que no fueron por su culpa y prueba que el arrendador no actuó a tiempo.
Reparaciones locativas: Son arreglos necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido, como pintar paredes sucias o reparar daños por el uso.
Reparaciones útiles: Son mejoras que incrementan el valor del inmueble, como instalar puertas de mayor costo. El arrendador no debe reembolsarlas si no las autorizó previamente, aunque el arrendatario puede retirar los materiales utilizados, siempre que no cause daños.
El Ministerio de Justicia aclara que el contrato es ley para las partes, por lo que sus cláusulas pueden definir a quién corresponde asumir cada arreglo o reparación.
Arrendatarios deben asumir el costo de las reparaciones en este caso por ley
Según explica la cartera en su página web, las reparaciones locativas deben ser asumidas por el arrendatario. Estas reparaciones incluyen, por ejemplo, el mantenimiento, la sustitución, la restitución o el mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes y la sustitución, el mejoramiento o la ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
Asimismo, se incluye el de la pintura, uno de los más importantes, toda vez que el uso de un inmueble suele deteriorarla, lo que puede generar desacuerdos sobre quién debe encargarse de pintar la casa o el apartamento: si el arrendatario o el propietario.
Pues bien, al tratarse de una reparación locativa, debe ser asumida por el arrendatario. “Generalmente, estos arreglos le corresponden al arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causados por el uso”, dice el Minjusticia.
La cartera de Justicia indica que la situación cambia únicamente “en caso de que el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito (hecho que no se puede evitar y tampoco se puede prever) o mala calidad de los materiales; el arreglo corresponde al arrendador”.
Para tener en cuenta
El Ministerio de Justicia les indica tanto a arrendatarios como a arrendadores algunos aspectos que deben tener en cuenta:
Obras que generen molestias: El arrendador no puede realizar trabajos que afecten el disfrute del inmueble sin el consentimiento del arrendatario.
Reparaciones urgentes: Si son necesarias para evitar daños mayores, el arrendatario debe permitirlas, aunque se afecte parcialmente el uso del inmueble; pero tiene derecho a una rebaja temporal en la renta.
Reembolso de reparaciones no locativas: El arrendador debe devolver el costo de reparaciones indispensables hechas por el arrendatario, siempre que no sean por su culpa y haya avisado oportunamente. El arrendatario puede descontar hasta el 30 % de la renta mensual hasta cubrir el gasto.
Derecho de retención: Si, al finalizar el contrato, aún no se ha reembolsado el total, el arrendatario puede permanecer en el inmueble hasta recibir el pago correspondiente.
