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La adquisición de vivienda en Colombia involucra una serie de costos adicionales al valor del inmueble, entre ellos los gastos notariales y de registro, que representan un porcentaje importante del precio final. Para atender esta situación, el Congreso aprobó a finales de 2024 la Ley 2434, con el objetivo de mejorar las condiciones de financiamiento para quienes acceden a vivienda mediante créditos hipotecarios o leasing habitacional.
Con esta normativa, las entidades financieras están habilitadas para incluir, previo acuerdo con el comprador, los gastos de escrituración y registro como parte del monto financiado. Esta modificación se presenta como una alternativa para quienes no cuentan con el dinero disponible para cubrir estos costos de manera inmediata.
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Incorporación de gastos notariales al crédito hipotecario
La Ley 2434 establece que los bancos y otras entidades financieras en Colombia podrán incorporar los gastos notariales y registrales dentro del crédito hipotecario o el contrato de leasing habitacional. Esta posibilidad deberá ser solicitada por el comprador o pactada con la entidad.
El trámite de escrituración tiene un valor correspondiente al 0,54 % del precio del inmueble, de los cuales el comprador debe asumir el 0,27 %, mientras que el vendedor cubre el restante. Por ejemplo, si una propiedad cuesta $300.000.000, el valor aproximado de las escrituras sería de $1.620.000 a cargo del comprador. Esta suma, en muchos casos, no está contemplada dentro del presupuesto inicial del adquirente.
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Además, la ley contempla la posibilidad de reducir este gasto para ciertos tipos de vivienda, dependiendo de su clasificación y si reciben subsidios del Estado.
Reducción de tarifas en vivienda VIS y no VIS
La nueva legislación modifica el artículo 23 de la Ley 546 de 1999, que regula el funcionamiento del Fondo de Protección de Créditos de Vivienda (FPCV). Con esta reforma, se establece una reducción progresiva de las tarifas notariales y registrales, dependiendo del tipo de inmueble:
- Vivienda VIS con subsidio directo: pagará solo el 10 % de la tarifa ordinaria.
- Vivienda VIS no subsidiable: pagará el 40 % de la tarifa.
- Vivienda no VIS: pagará el 70 % de la tarifa habitual.
Estas medidas aplican para quienes formalicen su crédito con entidades financieras que se acojan a esta reglamentación y podrán significar una diferencia económica significativa para los nuevos propietarios.
Digitalización del avalúo y agilización de trámites
La ley también contempla la digitalización de los procesos de valoración de inmuebles, lo cual busca acelerar los trámites de compra y registro. Esta medida permitirá que el avalúo del inmueble pueda realizarse mediante plataformas digitales certificadas, reduciendo tiempos de espera y costos adicionales por intermediación.
El Ministerio de Vivienda, en coordinación con la Superintendencia de Notariado y Registro, será la entidad encargada de reglamentar e implementar esta digitalización. Con esta disposición, se espera mejorar la eficiencia del sistema y facilitar el acceso a la vivienda en todo el país.
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La Ley 2434 ya está en vigor y será aplicada por las entidades financieras que decidan acoger los cambios en sus políticas de crédito. El Gobierno ha señalado que este tipo de medidas están orientadas a ampliar el acceso a vivienda formal, especialmente para los hogares de ingresos bajos y medios.
