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Tener una actividad comercial dentro de una vivienda residencial sin contar con el permiso correspondiente constituye una infracción que puede generar sanciones en diferentes ámbitos: la primera corresponde al edificio o conjunto residencial, la segunda a las autoridades de planeación y curaduría mediante sanciones urbanísticas, y la tercera a las medidas impuestas por la Policía.
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Las tres sanciones pueden aplicarse por incumplir las normas sobre el uso de espacios residenciales para fines comerciales. Cada una tiene procedimientos distintos, así como montos y vías de impugnación.
Sanciones en conjuntos residenciales
Una de las primeras medidas es la que impone el conjunto o edificio residencial, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia. Estas normas establecen los procedimientos para aplicar multas o amonestaciones cuando no existe autorización para destinar un espacio de la vivienda a un uso comercial. Los montos varían según el reglamento, el cual puede fijar límites en proporción a la cuota ordinaria de administración.
Sanciones urbanísticas
Las sanciones urbanísticas son impuestas por las curadurías urbanas y las autoridades de planeación cuando un inmueble se utiliza con fines comerciales sin contar con autorización en el plan de ordenamiento territorial (POT).
De acuerdo con la Ley 388 de 1997, estas sanciones pueden oscilar entre 70 y 400 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), tanto por el uso de suelo como por realizar construcciones sin licencia.
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Medidas de la Policía
La Policía también puede imponer medidas cuando se afectan la convivencia y el orden público, en aplicación del Código Nacional de Policía (Ley 1801 de 2016). Este establece multas calculadas en salarios mínimos o en unidad de valor tributario (UVT), distintas a las sanciones urbanísticas.
Legalización de un negocio en vivienda residencial
Es posible legalizar un negocio en una vivienda residencial, pero se deben cumplir requisitos específicos. El procedimiento inicia con la modificación del uso del suelo ante la alcaldía o la curaduría urbana. Una vez aprobada, debe protocolizarse mediante escritura pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Entre los documentos requeridos se encuentran: certificado de libertad y tradición, licencia, concepto de uso del suelo, entre otros. Mientras no se complete el proceso, el inmueble mantiene la condición de residencial y no puede destinarse a actividades comerciales.
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Notificaciones y procesos internos
En caso de recibir una notificación por infracción, es fundamental responder dentro de los plazos establecidos y presentar los descargos cuando se solicite. Según el Ministerio de Justicia, antes de imponer una sanción interna, la administración del conjunto debe notificar por escrito al presunto infractor y darle la oportunidad de corregir la conducta, si es posible.
En una copropiedad, las sanciones solo pueden ser impuestas por la asamblea de copropietarios. No obstante, si el reglamento de propiedad horizontal lo autoriza, el consejo de administración también puede ejercer esta facultad, siempre que esté previamente establecida en el reglamento o en el manual de convivencia.
