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El Gobierno nacional publicó un nuevo borrador de decreto mediante el cual busca que la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) dejen de comercializarse en salarios mínimos y pasen a venderse en pesos colombianos desde el momento en que el comprador separe el inmueble o firme promesa de compraventa.
El proyecto, divulgado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, modifica el Título 9 del Decreto 1077 de 2015 y establece reglas obligatorias sobre la forma en que debe fijarse el precio, bajo el argumento de protección al consumidor y seguridad jurídica en la adquisición de vivienda.
Precio fijo en pesos desde el inicio del negocio jurídico
El nuevo artículo propuesto señala que el oferente “deberá informar de manera expresa, clara, verificable y en pesos colombianos el precio total” de la VIS y la VIP desde que el adquirente manifieste su voluntad de vincularse al negocio jurídico, ya sea mediante separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario, opción de compra o documento equivalente.
El texto agrega que “el precio fijado constituirá el único precio exigible para la ejecución del respectivo contrato hasta su finalización”, lo que implica que el valor no podrá incrementarse posteriormente por aumentos del salario mínimo.
En la exposición de motivos se advierte que una parte relevante de los proyectos de vivienda de interés social ha sido comercializada en salarios mínimos legales mensuales vigentes, “trasladando al consumidor el riesgo derivado de incrementos anuales del salario mínimo que no necesariamente reflejan los costos reales de construcción”.
El documento también señala que incrementos significativos en el valor final de la vivienda pueden afectar el cierre financiero de los hogares, obligarlos a mayores niveles de endeudamiento y restringir el acceso efectivo a la vivienda.
Se mantienen los topes legales
El borrador no modifica los límites establecidos en el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026):
•VIS: hasta 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
•VIP: hasta 90 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
El decreto aclara que estos valores constituyen un tope máximo legal y no equivalen automáticamente al precio final, el cual debe obedecer a factores reales y verificables como el valor del suelo, materiales, costos directos e indirectos, costos financieros y mano de obra.
Excepción para San Andrés
Se mantiene el régimen especial para el departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, donde la Vivienda de Interés Social Rural podrá alcanzar hasta 280 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
La justificación está relacionada con condiciones territoriales, logísticas, sociales y ambientales que inciden en mayores costos de transporte y ejecución de proyectos.
Fundamento constitucional y legal
El proyecto invoca los artículos 51 y 78 de la Constitución, que reconocen el derecho a la vivienda digna y la protección al consumidor, así como el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, que faculta al Gobierno para establecer el tipo y precio máximo de la VIS en cada Plan Nacional de Desarrollo.
También se fundamenta en la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), que obliga a informar el precio en pesos colombianos e impide prácticas que generen desequilibrios contractuales.
Adicionalmente, se cita la sentencia C-385 de 2022 de la Corte Constitucional, que avaló la facultad del Gobierno para fijar estos topes.
Vigilancia y consulta pública
El borrador establece que la Superintendencia de Industria y Comercio ejercerá funciones de inspección, vigilancia y control sobre el cumplimiento de estas disposiciones.
El texto fue publicado en el Sistema Único de Consulta Pública (SUCOP) para recibir observaciones de la ciudadanía y los gremios antes de su eventual expedición.
De aprobarse, el decreto entraría en vigencia al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial y modificaría formalmente el régimen reglamentario de la VIS y la VIP en Colombia.
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