La FM en Google News
Las personas que viven en conjuntos residenciales ya comienzan a preguntarse cuánto subirá la cuota de administración para el año 2026. En el caso de edificios y unidades sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, esta duda es mayor porque el ajuste impacta a los hogares.
Aunque a veces se puede llegar a percibir como una decisión arbitraria, lo cierto es que el incremento está consagrado en la Ley 675 de 2001, el cual, establece que el presupuesto anual debe ser aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.
¿Qué factores se analizan para definir el incremento?
La asamblea, que normalmente se realiza en marzo, generalmente a principios de mes, revisa todos los gastos del conjunto y determina cuánto debe aumentar la cuota para cubrir las llamadas "expensas comunes necesarias". Esto incluye seguridad, aseo, administración, servicios públicos de zonas comunes, mantenimiento de ascensores, bombas, zonas verdes, equipos, seguros y reparaciones.
Uno de los elementos que más se debe tener en cuenta al momento del incremento es la subida del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV), pues gran parte de la nómina de vigilantes, personal de aseo y empleados del conjunto depende de ese aumento.
Otro punto importante son los contratos con empresas externas. Los servicios de vigilancia privada, aseo y mantenimiento de ascensores, piscinas o sistemas contra incendios suelen ajustarse con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto significa que si el IPC sube, estas tarifas también aumentan.
Finalmente, se deben revisarse los costos de los insumos, como pintura, repuestos, productos químicos, iluminación, herramientas, materiales de reparación y servicios públicos. La inflación impacta directamente estos gastos, y por eso también termina reflejándose en la cuota.
¿Cómo se calcula el aumento de la cuota de administración?
Aunque la ley no exige una fórmula exacta que se deba seguir, la mayoría de conjuntos utiliza una combinación de factores para definir un reajuste justo y suficiente. El cálculo generalmente se hace así:
- Identificar los porcentajes de aumento del año:
• Aumento del SMLMV.
• IPC del año anterior. - Revisar qué porcentaje del presupuesto depende de cada uno:
• Si el 60% del gasto corresponde a nómina, ese 60% se ajusta con el aumento del salario mínimo.
• Si el 40% restante corresponde a contratos e insumos, se ajusta con el IPC. - Aplicar la fórmula más común:
(Gastos ligados a SMLMV × aumento del SMLMV) + (Gastos ligados al IPC × IPC del año) - Calcular el promedio ponderado.
Ejemplo práctico:
• 60% de los gastos es nómina.
• 40% son contratos e insumos.
• El SMLMV sube 10%.
• El IPC fue 6%.
Cálculo:
• 60% × 10% = 6%
• 40% × 6% = 2.4%
Aumento sugerido: 8.4%.
Con ese resultado, la administración podría proponer un incremento cercano al 8% o 9%, o incluso mayor si hay proyectos grandes de mantenimiento o inversiones extraordinarias.
En otras palabras, los porcentajes del SMLMV y del IPC no se suman de forma directa, sino que se ponderan según el peso real de cada gasto dentro del presupuesto.
¿Puede ser mayor el aumento?
Sí. La ley permite que la asamblea defina un incremento superior a los indicadores económicos siempre que exista una justificación clara: obras mayores, deterioro de infraestructura, revisión de redes, cambio de ascensores, impermeabilización, modernización de equipos o incrementos en pólizas de seguro.
La clave es que el aumento sea razonable, proporcional y sustentado con cifras, de manera que los copropietarios entiendan por qué se hace el ajuste.
