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El Gobierno nacional alista un borrador de decreto en el que establece como regla general el tope máximo del valor de la Vivienda de Interés Social (VIS) en 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV) y prohíbe expresamente la indexación automática de su precio al salario mínimo.
Según el documento, esta medida durante años elevó el costo final de las viviendas y afectó el cierre financiero de miles de hogares de bajos ingresos en el país. El documento, que sería firmado por los ministros de Hacienda, Vivienda y Comercio, tendría como propósito armonizar la normativa vigente, fortalecer los derechos del consumidor y garantizar mayor transparencia en la comercialización de proyectos VIS, en línea con el Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026.
Precio fijo en pesos y mayor protección al comprador
Uno de los principales cambios introducidos por el decreto, es la obligación de fijar el precio total de la vivienda en pesos colombianos desde el momento en que el comprador manifiesta su intención de adquirirla, ya sea mediante contratos de separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario u otros instrumentos equivalentes.
A partir de ahora, ese valor será el único exigible hasta la finalización del contrato, y no podrá ajustarse automáticamente por incrementos posteriores del salario mínimo, una práctica que el Gobierno considera injustificada y lesiva para los consumidores.
El borrador de decreto advierte que solo se permitirán ajustes excepcionales cuando existan circunstancias extraordinarias que afecten los precios de los insumos de construcción, y siempre que estén debidamente soportadas en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) del DANE.
Prácticas abusivas bajo la lupa
La nueva normativa califica como prácticas abusivas, en los términos del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), conductas como:
No fijar el precio definitivo en pesos colombianos desde las etapas iniciales del negocio.
Dilatar injustificadamente la firma de la promesa de compraventa o la escrituración para trasladar al comprador los aumentos del salario mínimo.
Incluir cláusulas que generen desequilibrios contractuales en perjuicio del consumidor.
En estos casos, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) será la entidad encargada de ejercer las funciones de inspección, vigilancia y control, sin perjuicio de otras autoridades competentes.
Régimen de transición y excepciones
El decreto contempla un régimen de transición para los negocios jurídicos iniciados antes de su entrada en vigencia, los cuales podrán culminarse bajo la normativa anterior siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas. No obstante, incluso en estos casos, se prohíbe la indexación del precio al momento de la escrituración.
Adicionalmente, se establece una excepción para la Vivienda de Interés Social Rural en el departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, donde, debido a condiciones insulares que elevan significativamente los costos de construcción, el valor máximo podrá llegar hasta 280 SMMLV, conforme a estudios técnicos previstos en el Plan Nacional de Desarrollo.
Derogatorias y vigencia
Con la expedición de este decreto, el Gobierno derogó expresamente los decretos 1467 de 2019, 1607 de 2022 y el artículo 1 del Decreto 584 de 2025, así como todas las disposiciones que le sean contrarias.
La norma entra en vigencia a partir del día siguiente a su publicación, marcando un nuevo marco regulatorio para el mercado de la Vivienda de Interés Social en Colombia.
MinTrabajo defiende borrador de decreto
El ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, quien a través de su cuenta en la red social X defendió esta iniciativa y fue enfático:
“¡El salario vital se defiende! ¡No más abusos con la vivienda de los más pobres!”. Según explicó, el proyecto hace parte de las primeras medidas adoptadas por el gobierno para evitar que los aumentos del salario mínimo terminen convirtiéndose en un factor que dispare los precios de la vivienda social.
“¡El salario vital se defiende! ¡No más abusos con la vivienda de los más pobres! El Gobierno Nacional puso a disposición de la ciudadanía el proyecto de decreto que establece el tope general del valor de la Vivienda de Interés Social (VIS), armoniza el régimen reglamentario vigente y fortalece la protección de los derechos de los consumidores, como una de las primeras medidas anunciadas en el marco del salario vital”, indicó.
Tope claro y precios en pesos
El borrador del decreto reafirma el tope general del valor de la VIS en hasta 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, pero aclara que este límite no equivale automáticamente al precio final del inmueble, como ha ocurrido en la práctica en algunos casos.
“Este proyecto de decreto está orientado a evitar que los aumentos del salario mínimo se traduzcan automáticamente en incrementos injustificados del precio de la vivienda”, afirmó.
Uno de los puntos centrales del articulado es la obligación de que el precio total de la vivienda se fije desde el inicio del negocio jurídico en pesos colombianos, de manera expresa, clara y verificable. A partir de ese momento, dicho valor será el único exigible hasta la culminación del contrato.
“En ese sentido, el proyecto prohíbe de forma explícita la indexación posterior del precio al salario mínimo, una práctica que ha generado incrementos inesperados y ha puesto en riesgo el cierre financiero de miles de hogares que aspiran a adquirir una vivienda VIS”, sostuvo.
Para el Gobierno, esta iniciativa busca fortalecer la transparencia del mercado inmobiliario, brindar mayor seguridad jurídica y garantizar que el acceso a la vivienda no se convierta en una carga impagable para los hogares más vulnerables.
“El proyecto reafirma el tope general de hasta 135 salarios mínimos, aclara que este límite no equivale al precio final del inmueble y establece reglas obligatorias para que el valor de la VIS se fije en pesos colombianos desde las etapas iniciales del negocio jurídico, prohibiendo su indexación posterior al salario mínimo y previniendo prácticas abusivas que afecten el cierre financiero de los hogares de menores ingresos”, manifestó.
El proyecto de decreto estará abierto a comentarios y observaciones de la ciudadanía hasta el próximo 24 de enero, como parte del proceso de participación y deliberación pública previo a su adopción definitiva.
