Escritura no basta: ¿Qué trámite exige la ley para registrar legalmente una vivienda?

Para comprar una vivienda en Colombia, hay que realizar varios pasos, que permiten mostrar la constancia del dominio de la propiedad. Aunque, la escritura es indispensable en este proceso; ese papel, por sí solo no define jurídicamente quién es el titular del inmueble. La norma vigente establece que, además de la firma de la escritura, es necesario tener un trámite adicional para que la propiedad quede registrada oficialmente.

La escritura pública es el documento que comprueba la titularidad de la propiedad. Allí, se pone las condiciones del negocio, quién es el comprador y vendedor y la descripción del predio. El Ministerio de Justicia explica que este documento se usa para formalizar compraventas, permutas, hipotecas o su cancelación, entre otras transacciones.

Se hace a través de una notaría, a la cual deben acudir ambas partes para firmar y poder asumir los costos de este debido proceso de escrituración, que corresponden al 0,54 % del valor del inmueble y se debe pagar en partes iguales.

La Notaría 37 del círculo de Bogotá afirma que, para hacer la escritura, son cuatro etapas: primero se pone las declaraciones de las partes ante el notario, luego se transcribe esas declaraciones, se hace la lectura del documento para su aprobación y finalmente se procede a hacer la firma del comprador, del vendedor y del notario. Este documento deja constancia del negocio que se realizó, pero no constituye por sí solo la tradición del inmueble.

¿Qué trámite determina quién es el propietario?

Colombia ordena jurídicamente que se debe establecer una ‘transferencia’ de un bien inmueble en dos momentos: el título (que queda en la escritura pública) y el modo (que corresponde a la tradición). Esta última se hace únicamente con el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Según explica la inmobiliaria Unisa, la propiedad jurídica del predio solo se obtiene una vez se hace la inscripción del documento en dicha entidad.

Además, el abogado Jackson Peláez dice que el propietario de un inmueble es la persona que debe aparecer en los certificados y registros expedidos por la autoridad competente. Las escrituras sirven como una prueba del traspaso, pero si no se registran, el dominio no se transfiere y la titularidad seguiría a nombre del vendedor.

¿Qué documentos se requieren para registrar una escritura?

Para completar el proceso, el comprador debe ir a la entidad de registro correspondiente a su municipio o ciudad. Allí deberá presentar los documentos exigidos por la autoridad para hacer efectiva la inscripción. La Secretaría de Gobierno de Bogotá detalla que, dependiendo del tipo de inmueble, pueden ser necesarios los siguientes soportes:

Copia de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal y reformas asociadas si existen.

Certificado de libertad y tradición.

Acta de asamblea, en caso de aplicar.

Acta de consejo (opcional para copropiedades con menos de 30 unidades que no lo incluyan en su reglamento).

Carta de aceptación del administrador o revisor fiscal, cuando corresponda.

Documento de identidad del representante legal o revisor fiscal.

Certificado de Cámara de Comercio, si el representante legal o revisor fiscal es una persona jurídica.

Documentos del revisor fiscal: identificación, aceptación del cargo, matrícula profesional vigente e inscripción ante la Junta Central de Contadores.

Este trámite es el que otorga validez jurídica al traspaso del inmueble. Sin completar la inscripción, la autoridad registral seguirá reconociendo como dueño al titular previamente registrado, sin importar que exista una escritura firmada y autenticada.