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Ante el incremento del 23 % del salario mínimo decretado por el Gobierno nacional en diciembre, el valor de las cuotas de administración en los conjuntos residenciales se volvió un tema de discusión entre las administraciones de propiedad horizontal y copropietarios, pues persisten dudas frente a los ajustes basados en ese incremento y el comportamiento del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
La legislación colombiana no contempla una fórmula legal para fijar el valor de la cuota de administración, pero se suelen tener en cuenta el presupuesto de las copropiedades y el peso de los costos laborales, en especial vigilancia y aseo.
Según la Ley 675 de 2001, la asamblea de copropietarios debe aprobar el presupuesto anual, así como los costos de operación reales de los conjuntos. Con base en esa deliberación se fija el valor de la cuota de administración.
Teniendo en cuenta esto, los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio expidieron la Circular Externa Conjunta 0028 de 2026 para aclararles a los colombianos cómo se deben fijar estos cobros dentro del régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Gobierno de Gustavo Petro aclara cómo se deben cobrar las cuotas de administración en conjuntos
De acuerdo con las dos carteras ministeriales, los conjuntos deben basar el cobro de las cuotas de administración en la ya mencionada Ley 675 de 2001, que indica que la Asamblea General de Copropietarios es la encargada de definir el monto. Ambas entidades hicieron énfasis en que ningún indicador económico externo puede usarse como criterio automático para ajustar el valor de la cuota.
Sin embargo, aunque no lo especifica la circular, el salario mínimo es justamente el factor que más afecta el presupuesto de los conjuntos residenciales, debido a los pagos en seguridad, aseo, jardinería, entre otros.
De todas formas, en la Circular Externa Conjunta 0028 de 2026, los ministerios de Trabajo y Vivienda exponen tres puntos clave a tener en cuenta a la hora de fijar la cuota de administración:
Las cuotas de administración no están vinculadas al salario mínimo, por lo que su aumento anual no puede utilizarse como referencia directa para ajustar el valor que pagan los copropietarios.
Tampoco están atadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que significa que la inflación no puede aplicarse automáticamente como criterio para incrementar estas cuotas.
El único órgano facultado para definir el valor o los ajustes es la Asamblea General de Copropietarios, la cual debe basar su decisión en el presupuesto anual del edificio o conjunto residencial.
¿Por qué el Gobierno expidió esa circular?
Según indicaron las dos entidades del Gobierno en su circular conjunta, la aclaración se tuvo que hacer debido a reportes de múltiples residentes que consideraron los aumentos a sus cuotas de administración como excesivos, los cuales fueron justificados debido al incremento del salario mínimo y el comportamiento del IPC.
Las dos carteras señalaron que ninguna de esas dos variables constituye una causa directa para la modificación de las cuotas de administración.
"El Ministerio del Trabajo y el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio invitan a las copropiedades a realizar análisis detallados de sus presupuestos y convocar asambleas informadas, que garanticen transparencia y proporcionalidad en las decisiones, procuren el beneficio y la seguridad de sus residentes y aseguren la sostenibilidad financiera de los conjuntos", se resalta en la circular conjunta.
Por otra parte, los dos ministerios piden a las administraciones elaborar informes financieros claros que permitan a los copropietarios evaluar los costos, así como las necesidades y las proyecciones. Resaltaron que las Asambleas deben tomar sus decisiones guiadas por criterios de sostenibilidad y equilibrio presupuestal, más no por expectativas generadas por el incremento del salario mínimo o el comportamiento del IPC.
