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En Colombia, es muy común que una familia pase muchos años viviendo en arriendo. Algunos contratos se renuevan una y otra vez, y cuando han pasado diez, quince o hasta veinte años en la misma casa o apartamento, llega la duda de a qué derechos puede acceder el arrendatario.
La idea de que el tiempo convierte al inquilino en dueño es un mito que se ha repetido durante años. Parte de una confusión jurídica entre dos conceptos que son parecidos, pero que no son lo mismo, y es la tenencia y la posesión. Cuando alguien vive en arriendo, está en el inmueble, pero reconoce que el propietario es otra persona. Eso es tenencia. La posesión, en cambio, es comportarse como dueño, sin admitir que exista otro.
El Código Civil de Colombia abre la posibilidad de adquirir un bien por prescripción adquisitiva de dominio, es decir, por el paso del tiempo. Sin embargo, esto solo aplica cuando hay posesión bajo los términos que exige la ley.
Un arrendatario no cumple esa condición, precisamente porque su estadía en el inmueble parte de un contrato en el que se reconoce el derecho del propietario. Por eso, aunque hayan pasado más de diez años pagando puntualmente el arriendo, no lo convierte en dueño.
Derechos y obligaciones que sí tiene un inquilino
Aunque el arrendatario no pueda reclamar la propiedad, eso no significa que esté desprotegido. La Ley 820 de 2003 establece reglas claras para evitar abusos.
Entre sus derechos está recibir el inmueble en condiciones adecuadas para vivir, permanecer en él mientras el contrato sea válido y recibir un aviso con al menos tres meses de antelación si el propietario decide no renovarlo en los casos previstos por la ley. Además, si el contrato se termina sin una causa legal válida, puede haber lugar a indemnización.
Pero, del otro lado también existen responsabilidades. El inquilino debe pagar el canon a tiempo, cuidar la vivienda y usarla según lo acordado. No puede hacer modificaciones sin permiso del propietario y, si se trata de un conjunto residencial, debe respetar el reglamento de propiedad horizontal y las normas de convivencia.
Lo que no puede hacer, aunque lleve más de diez años viviendo allí
Vivir mucho tiempo en un inmueble no amplía los derechos sobre él. Aunque el arrendatario lleve más de una década en la vivienda, no puede venderla, hipotecarla ni registrarla a su nombre. Tampoco puede iniciar un trámite para que le reconozcan la propiedad basándose únicamente en los años que ha vivido allí pagando arriendo.
Y es que, mientras exista un contrato y se reconozca que el dueño es otro, no hay posesión hablando de manera legal para reclamarlo. Además, la ley prohíbe realizar cambios importantes del inmueble sin autorización. Tampoco se puede cambiar su registro de vivienda a, por ejemplo, convertir una vivienda en local comercial.
Incluso el subarriendo no se podría. Si el contrato lo prohíbe, el inquilino no puede arrendar habitaciones o ceder el uso del inmueble a terceros sin el consentimiento del propietario.
¿Y si no hay contrato escrito?
Muchas personas creen que, si no firmaron un documento, el arrendamiento “no existe”. Eso tampoco es cierto. En Colombia, un contrato verbal es válido. El problema es que puede ser más difícil de probar en caso de que haya conflicto.
La ley permite que se demuestre que existe un arrendamiento por medio de testimonios, interrogatorios de parte o actas de conciliación donde quede constancia del acuerdo. Es decir, aunque no haya papel firmado, sí puede existir una relación legal con derechos y deberes para ambas partes.
En conjuntos residenciales o edificios, además, rige la Ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal. Si un inquilino incumple el reglamento, la administración puede imponer sanciones, pero debe respetar el debido proceso. También está obligada a garantizar derechos como la intimidad; nadie puede, por ejemplo, tomar fotografías dentro del apartamento sin autorización.
