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Los contratos de arrendamiento en Colombia pueden generar diferencias entre propietarios e inquilinos. Por ello, la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, fija los lineamientos que rigen este tipo de acuerdos.
Esta ley tiene como objetivo equilibrar el uso productivo de los inmuebles con el derecho fundamental a disfrutar de un hogar en condiciones dignas y resulta una herramienta clave para resolver desacuerdos entre propietarios e inquilinos.
De tal manera que esta ley obliga a que el acuerdo de un arriendo en el país quede pactado por medio de un contrato. Allí, el arrendador debe "conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda total o parcialmente", mientras que el arrendatario debe "pagar por este goce un precio determinado".
El artículo 19 de la ley indica que el precio del canon mensual es estipulado por las partes; puede ser fijado en cualquier divisa extranjera, "pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente".
Asimismo, la ley cuenta con herramientas para proteger los derechos de ambas partes. Por ejemplo, el arrendador puede tomar acciones si existe incumplimiento por parte del arrendatario, como cuando no se está pagando el arriendo, se cortan los servicios públicos por falta de pago o si el inquilino constantemente tiene problemas de convivencia con los vecinos, entre otros.
Propietario puede reclamar la propiedad antes de que se cumpla el contrato: estos son los requisitos
Justamente, la ley permite que el propietario reclame su vivienda antes de que se cumpla el tiempo del contrato. Para ello, se debe cumplir con ciertos requisitos estipulados en el artículo 22 de la ley.
"El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de (3) meses de arrendamiento".
Ahora bien, si el inquilino ha ocupado la vivienda por cuatro años, el propietario solo deberá indemnizarlo con lo equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.
Cabe señalar que esto se debe cumplir únicamente cuando no hay incumplimiento o faltas graves de parte del inquilino. En caso contrario, no hay lugar a indemnización.
Condiciones para que el propietario reclame su vivienda
La ley también indica que solo bajo tres circunstancias el propietario puede pedir su inmueble, en caso de que no haya incumplimiento o faltas graves del arrendatario:
- Necesidad del propietario de ocupar personalmente la vivienda (por mínimo 1 año).
- Demolición o ejecución de obras mayores de reparación.
- Entrega del inmueble por venta a un comprador.
- Decisión unilateral del propietario (solo después de 4 años de contrato), con indemnización de 1,5 meses de arriendo.
Causales por incumplimiento grave del inquilino (sin indemnización)
Por otra parte, estas son las causales para desalojar al inquilino sin indemnización:
- Mora en el pago del arriendo: basta con un mes de retraso en el canon o sus reajustes.
- Impago de servicios públicos o expensas comunes que cause suspensión del servicio (cuando sea obligación del inquilino).
- Subarriendo, cesión o cambio de uso del inmueble sin autorización escrita del propietario.
- Alteración de la tranquilidad de vecinos o uso del inmueble para actividades delictivas, debidamente comprobadas por la Policía.
- Modificaciones, mejoras o daños al inmueble sin permiso del dueño.
- Incumplimiento reiterado del reglamento de propiedad horizontal (en conjuntos residenciales).
