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Todos los propietarios y sus apoderados en conjuntos residenciales se preparan para una importante fecha que tendrá lugar en el mes de marzo: la asamblea de copropietarios.
Dado que la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) establece que estas reuniones deben llevarse a cabo dentro de los tres meses siguientes al cierre del período presupuestal, suelen realizarse en marzo, pues casi todas las copropiedades en el país cierran su año contable el 31 de diciembre; el plazo máximo legal para celebrar la asamblea ordinaria es el 31 de marzo.
En las asambleas se establecerá, por ejemplo, el valor de la cuota de administración (tema crucial, teniendo en cuenta el aumento del salario mínimo), entre otros aspectos.
Según la mencionada ley, la administración debe convocar a la asamblea con al menos 15 días calendario de anticipación, so pena de enfrentar sanciones legales.
La administración puede prohibir la participación en la asamblea a ciertos propietarios
El derecho a la participación en la asamblea de copropietarios y al voto está consagrado en la Constitución Política colombiana. No obstante, el abogado Gustavo Martínez Rojas, especialista en Derecho Administrativo, recordó tres sentencias de la Corte Constitucional que permiten prohibir la entrada de algunos propietarios a la asamblea.
En un video publicado en la cuenta de YouTube 'Con toda propiedad', el jurista explicó la sentencia T-630 de 1997 de la Corte, que indica que los servicios de administración que generan derechos legales, como el ingreso a la asamblea de propietarios, no alcanzan el rango de derechos fundamentales.
Asimismo, la sentencia de unificación 509 de 2001 menciona que en los reglamentos de copropiedad horizontal no procede la tutela, y el caso de la participación en la asamblea no adquiere la categoría de derecho constitucional.
"Estos derechos, a juicio de la Corte, tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes; luego, no adquieren la categoría de constitucionales ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante la tutela", explicó el abogado.
Por último, en 2023, el alto tribunal indicó que la prohibición de asistir a la asamblea general de copropietarios no viola ningún derecho fundamental, pues corresponde a una medida legítima que pueden tomar los órganos de administración de las propiedades horizontales para procurar el pago de las cuotas.
De tal forma que, cuando se prohíbe el ingreso a un deudor en mora, no se le está desconociendo ningún derecho fundamental, sino un derecho que está consagrado en la ley. Por tal motivo, es válido prohibirle la votación y la participación en la asamblea de copropietarios.
La prohibición debe hacer parte del reglamento del conjunto
No obstante, esta prohibición debe estar expresamente consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
"No olvide que la Corte Constitucional indicó que la Ley 675 contiene varios artículos, de los cuales algunos son de carácter imperativo y otros no; es decir, algunos no pueden ser modificados por la voluntad de las partes (los reglamentos de propiedad horizontal), pero hay otros que sí son supletivos de la voluntad y que, por tanto, la Asamblea, al redactar el reglamento de propiedad horizontal, puede escribir algo de manera contraria", expresó.
Este es el caso de la participación de los deudores en mora, pues en esa situación no está comprometido el orden público, porque esa norma no protege derechos fundamentales.
"Por esa razón, usted, en su reglamento de propiedad horizontal, puede incluir una prohibición para que los deudores en mora no participen en las asambleas generales ni voten las decisiones que se han sometido a su consideración, pero debe estar consagrado en el reglamento de propiedad horizontal", finalizó Martínez Rojas.
