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Con el aumento del salario mínimo para 2026, fijado por el Gobierno nacional en 23,7 %, los propietarios de bienes en propiedad horizontal han manifestado preocupación, pues han debido revisar sus gastos mensuales, en especial el valor de la cuota de administración.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el incremento de la cuota de administración, regulado por el régimen de propiedad horizontal, es definido por la asamblea general de copropietarios, instancia que aprueba tanto el presupuesto como la cifra o indicador económico con base en el cual se aplicará el aumento.
¿El aumento del salario mínimo obliga a subir automáticamente la cuota de administración?
Según estimaciones de Fedelonjas, cerca de 14 millones de hogares en Colombia viven bajo el régimen de propiedad horizontal de vivienda urbana, por lo que estos incrementos impactan directamente a un amplio sector de la población.
El presidente de Fedelonjas, Mario Ramírez, explicó en entrevista con La FM que el aumento de las cuotas de administración “depende del presupuesto que elabore cada administración junto con su consejo de administración”. En ese sentido, indicó que para este año se proyecta un incremento entre el 18 % y el 20 %.
Aunque el aumento no se aplica de forma automática —ya que corresponde a la asamblea de copropietarios definir el porcentaje del ajuste—, Ramírez advirtió que “los servicios de vigilancia y aseo representan aproximadamente entre el 60 % y el 65 % del presupuesto de una copropiedad, y estos servicios están directamente vinculados al incremento del salario mínimo”.
¿Puede una administración aumentar la cuota sin aprobación de la asamblea de copropietarios?
Conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001, la asamblea de copropietarios es la encargada de aprobar el presupuesto y los costos reales de operación de los conjuntos residenciales, por lo que la administración no puede modificar la cuota sin esta autorización.
Si bien la Ley de propiedad horizontal no fija fórmulas atadas de manera directa al salario mínimo ni al Índice de Precios al Consumidor (IPC), muchas administraciones toman como referencia el IPC del año anterior para proyectar los incrementos, con el objetivo de mitigar el impacto en el bolsillo de los propietarios.
¿Existe un tope legal para el aumento de las cuotas de administración en Colombia?
Ramírez señaló que no existe un tope legal para el aumento de las cuotas de administración, ya que este depende de lo aprobado en el presupuesto.
Por ello, recomendó a los propietarios de bienes en propiedad horizontal revisar con detalle las propuestas presentadas y, de ser necesario, solicitar los ajustes correspondientes.
“No hay un tope determinado; algunos reglamentos toman como referencia el IPC, otros el salario mínimo, pero no existe un límite establecido”, concluyó.
