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Con la entrada en vigor del nuevo salario mínimo para 2026 en Colombia, fijado por el Gobierno nacional en 23,7 %, la preocupación entre propietarios e inquilinos se ha intensificado.
Para muchos colombianos, este incremento ha motivado la revisión de sus gastos mensuales, especialmente ante el posible ajuste de la cuota de administración.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, es la asamblea de copropietarios la encargada de aprobar el presupuesto y los costos reales de operación de los conjuntos residenciales. En este sentido, el porcentaje de aumento de la cuota de administración, regulada por el régimen de propiedad horizontal, es definido por la asamblea general de copropietarios, que aprueba tanto el presupuesto como la cifra o indicador económico con base en el cual se aplicará el incremento.
¿Quién decide el ajuste de la cuota de administración?
Aunque la Ley de propiedad horizontal no establece fórmulas vinculadas de manera directa al salario mínimo ni al Índice de Precios al Consumidor (IPC), muchas administraciones utilizan el IPC del año anterior como referencia para proyectar incrementos, con el fin de no afectar de forma significativa el bolsillo de los propietarios.
No obstante, es la asamblea general de copropietarios la que aprueba o rechaza tanto las proyecciones de gastos comunes del conjunto como la cifra en la que se fundamenta el aumento de la cuota de administración.
¿Pueden los conjuntos residenciales aumentar un 23 % la cuota de administración?
Desde el punto de vista legal, la posibilidad de aplicar un aumento del 23 % en la cuota de administración, tras el incremento del salario mínimo legal vigente para 2026 decretado por el Gobierno nacional, es válida. Sin embargo, dicho ajuste debe estar debidamente justificado en el presupuesto aprobado por la asamblea.
La normativa no prohíbe aumentos elevados ni los autoriza de manera automática, ya que la cuota de administración debe corresponder estrictamente al presupuesto aprobado por los copropietarios.
¿Cuándo se realiza la asamblea de copropietarios?
La asamblea ordinaria de propietarios se realiza una vez al año, dentro de los tres primeros meses, por lo que las propiedades horizontales deben convocarla a más tardar el 31 de marzo o en la fecha establecida en el reglamento interno.
Estas asambleas deben ser convocadas con al menos 15 días de antelación, mediante una convocatoria formal dirigida a cada propietario.
“La asamblea se convoca para tomar decisiones y, salvo que se requiera una mayoría calificada, con el 50 % más uno se considera válidamente constituida”, explicó Natalia Hernández, socia fundadora de Allpa Legal.
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