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Existe una figura legal en Colombia que permite quedarse con el título de propiedad de un inmueble sin tener que comprarlo. El mecanismo está regulado por el artículo 375 del Código General del Proceso, amparado en la Ley 1564 de 2012.
Según lo explica el Ministerio de Justicia y Derecho en su página web, esta norma se fundamenta en el principio de posesión prolongada de manera pacífica. Cumpliendo ciertos requisitos, una persona puede reclamar un predio como suyo, sin importar que el título de propiedad pertenezca a alguien más.
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A este proceso se le conoce como proceso de declaración de pertenencia, y según MinJusticia, ocurre “cuando una persona que se ha comportado como propietario o dueño del predio, sin serlo jurídicamente”.
La declaración de pertenencia puede ser solicitada cuando una persona ha actuado durante al menos diez años como propietaria del inmueble cumpliendo con obligaciones como el pago de impuestos, mantenimiento y servicios públicos.
Una persona que ejerce este tipo de posesión se le conoce como poseedor y puede presentar una demanda ante un juez civil para obtener el reconocimiento legal como propietario.
“De esta forma lo que se solicita es que mediante sentencia judicial se declare la pertenencia del bien inmueble”, explica el Ministerio de Justicia en su página web.
Cabe señalar que el proceso de pertenencia sólo es válido si se presentan pruebas que demuestren la prescripción del dominio.
Este proceso también se puede aplicar a otros bienes como automóviles y motocicletas, siempre y cuando el dueño nunca se haya hecho cargo del bien y se cumplan los requisitos mencionados.
"La decisión tomada por el juez cumple el papel de escritura pública. Sin embargo, para que esta genere derechos y obligaciones, debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria en el correspondiente Registro de Instrumentos Públicos", indica el Ministerio de Justicia en su página web.
Para la inscripción es necesario:
- La presentación de sentencia, contentiva de la escritura pública, con una copia auténtica.
- Recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por pasarse del tiempo establecido en caso de encontrarse vencido el término para registrar el documento.
- Recibo de pago de los derechos de registro.
Por otra parte, el la cartera aclara que el proceso no aplica para viviendas en arriendo, a menos que el dueño haya incumplido con sus funciones.
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“Debe tener en cuenta que si solo tiene en arriendo el predio no podrá solicitar la declaración de pertenencia, ya que solo se puede hacer por quien actúa como el dueño del predio”, dice la cartera.
El Ministerio de Justicia indica que cuando haya iniciado el proceso de pertenencia se deberá hacer pública la reclamación ante todas las personas, por lo que será necesario instalar una vaya con la siguiente información:
• El juzgado que adelanta el proceso.
• El nombre del demandante o el solicitante.
• El nombre del demandado o la persona que se hace llamar dueño del predio.
• El número de radicación del proceso.
• La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia.
• El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso.
• La identificación del predio.
Los tipos de prescripción adquisitiva
Existen dos tipos de prescripción: ordinaria y extraordinaria. En la ordinaria, se requiere posesión pacífica por al menos diez años, sin necesidad de un título, pero con pruebas claras del cumplimiento de obligaciones.
En la prescripción extraordinaria se exige un mínimo de cinco años de posesión, pero es obligatorio contar con un título traslaticio de dominio, como una promesa de compraventa o contrato.
