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Los lineamientos para celebrar contratos de arrendamiento tanto en conjuntos residenciales como en urbanizaciones abiertas están regulados por el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, que se rige por la Ley 820 de 2003.
Esta norma es crucial para zanjar desacuerdos entre arrendadores y arrendatarios, pues busca equilibrar el derecho al uso productivo de los inmuebles con el derecho fundamental a disfrutar de un hogar en condiciones dignas.
Una de las disposiciones que dicta esta ley es el proceso de recuperar un inmueble arrendado, que puede iniciar un propietario cuando el inquilino incumple el contrato. Justamente, el artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato de forma anticipada por “la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado”.
Así mismo, el propietario puede ordenar el desalojo de su inmueble por la mora en los servicios públicos que cause su desconexión o pérdida; por el subarriendo total o parcial; la cesión del contrato; comportamientos que afecten la tranquilidad de los vecinos; la destinación de la vivienda para actos delictivos; la realización de mejoras sin autorización del dueño, entre otros motivos.
No obstante, un reciente fallo judicial recordó que, incluso cuando existan motivos para recuperar la vivienda, las actuaciones judiciales tienen la obligación de respetar los derechos fundamentales, como el debido proceso y el acceso efectivo a la defensa.
El caso que estudió la Corte
Al analizar el caso de un hombre de 61 años en condición de vulnerabilidad contra quien la justicia había ordenado un desalojo, la Corte Constitucional frenó a los propietarios que exceden las facultades que les da la ley de alquileres.
El afectado, un vendedor ambulante con diabetes tipo 2 y enfermedad renal crónica, clasificado en el Sisbén IV C17, alegó que no fue notificado correctamente en el proceso judicial, por lo cual no pudo ejercer su derecho a la defensa.
Tras revisar el expediente, la Sala Cuarta de Revisión del alto tribunal concluyó que el proceso presentaba irregularidades que vulneraban los derechos fundamentales al debido proceso y a la vivienda digna del afectado. De tal manera que, mediante la sentencia T-515 de 2025, se anularon las actuaciones realizadas en el caso.
Fallo de la Corte Constitucional puso freno a los propietarios: ya no pueden desalojar sin respetar el debido proceso
La Corte determinó que el afectado no disponía de acceso a medios digitales, motivo por el cual no fue notificado debidamente sobre el proceso de desalojo. Por eso no pudo ejercer su derecho a la defensa.
“En consecuencia, se determinó que, ante tal situación, se configuró el defecto procedimental absoluto por dos causales. La primera, por la indebida notificación del accionante y, la segunda, por la ausencia de la garantía de la defensa técnica”, dijo la Corte en el fallo.
Además, explicó que los jueces deben aplicar criterios diferenciales cuando las personas enfrentan barreras tecnológicas o sociales. “Esta obligación busca una administración de justicia que tenga en cuenta las circunstancias particulares de cada individuo, elimine los obstáculos derivados del uso de medios digitales y asegure que los procesos se desarrollen en condiciones de equidad”, señaló el alto tribunal.
Así mismo, advirtió que “en el evento en que una autoridad judicial adelante un proceso a través de medios digitales, y omita hacer uso de sus facultades para garantizar que una persona en condición de vulnerabilidad sea notificada en debida forma y pueda ejercer de manera efectiva su derecho de defensa y contradicción, la decisión adoptada en dicho trámite adolece de un defecto procedimental absoluto por vulnerar el derecho fundamental al debido proceso”.
