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Cada vez son más los hogares que dependen del alquiler para acceder a una vivienda. De acuerdo con los datos más recientes de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE, cerca del 40,8 % de los hogares del país vive en arriendo o subarriendo, lo que equivale a más de 7,4 millones de familias y alrededor de 21 millones de personas durante 2026.
Esta tendencia se mantiene desde hace varios años y refleja que, para una parte importante de la población, comprar vivienda propia continúa siendo un reto debido al incremento en los precios de los inmuebles, las tasas de interés y el costo de vida.
Por esta razón, cualquier modificación en el valor del arriendo tiene un impacto directo sobre el presupuesto familiar, ya que para muchos hogares representa uno de los gastos mensuales más altos.
La fecha del contrato es la que define cuándo puede aumentar el arriendo
Una de las dudas más frecuentes entre quienes viven en alquiler es si el propietario puede aumentar el canon cuando inicia un nuevo año o cuando cambia el salario mínimo.
La respuesta es no. En Colombia, el incremento del arriendo depende exclusivamente de la fecha en que comenzó el contrato o del último reajuste aplicado.
Esto significa que cada contrato tiene un calendario diferente. Si un inquilino firmó en agosto, el aumento podrá hacerse en agosto; si el contrato inició en diciembre, el incremento solo podrá aplicarse cuando llegue ese mes y siempre que hayan transcurrido 12 meses consecutivos.
Por ello, el reajuste anunciado para agosto de 2026 únicamente afecta a quienes cumplen un nuevo año de contrato durante ese mes.
¿Qué dice la ley sobre el aumento del arriendo?
Las reglas para el incremento del canon de vivienda urbana están contempladas en la Ley 820 de 2003, norma que regula los contratos de arrendamiento destinados a vivienda.
La legislación establece que el canon únicamente puede reajustarse una vez cada doce meses y fija que el incremento no podrá superar la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificada por el DANE para el año inmediatamente anterior.
Para los reajustes que se hagan durante 2026, el porcentaje máximo permitido es del 5,1 %, correspondiente a la inflación registrada en 2025.
Aunque ese es el límite autorizado, propietario e inquilino pueden acordar un aumento inferior si ambas partes están de acuerdo.
Así quedaría un arriendo de $2 millones con el aumento de agosto
Supongamos que una familia paga actualmente un arriendo de $2.000.000 al mes y que su contrato cumple un año durante agosto de 2026.
Como el incremento máximo permitido es del 5,1 %, el cálculo sería el siguiente:
- Canon actual: $2.000.000
- Incremento máximo autorizado: 5,1 %
- Valor del aumento: $102.000
- Nuevo canon mensual: $2.102.000
Es decir, si el propietario decide aplicar el porcentaje máximo permitido por la ley, el arrendatario pasará de pagar dos millones de pesos a $2.102.000 cada mes a partir de la renovación del contrato.
¿Qué ocurre si el propietario cobra un aumento superior al permitido?
La normativa también protege a los inquilinos frente a incrementos que no cumplan los requisitos legales.
Si el propietario aplica un aumento antes de que se complete un año de contrato o fija un porcentaje superior al autorizado, el arrendatario puede solicitar que el cobro sea corregido de acuerdo con la ley.
En caso de desacuerdo entre las partes, el conflicto puede ser llevado a los mecanismos de conciliación o a las autoridades competentes para que se revise el cumplimiento de las normas que regulan el arrendamiento de vivienda urbana.
¿Todos los contratos de arriendo tienen las mismas reglas?
No necesariamente. El límite del 5,1 % aplica para los contratos de vivienda urbana regulados por la Ley 820 de 2003.
Existen otros contratos, como los de locales comerciales, oficinas, bodegas o inmuebles destinados a actividades empresariales, que pueden tener condiciones diferentes dependiendo de lo pactado entre las partes y de las normas que los regulen.
Por ello, antes de aceptar cualquier incremento, es recomendable revisar las cláusulas del contrato para verificar qué tipo de inmueble se arrendó y cuáles son las condiciones acordadas.
Preguntas frecuentes
¿El aumento del arriendo aplica para todos los inquilinos desde agosto?
No. El incremento del arriendo solo puede hacerse cuando el contrato cumple 12 meses de vigencia o desde el último reajuste. Por ello, únicamente deberán pagar el aumento quienes renueven su contrato en agosto de 2026. Los demás conservarán el mismo valor hasta que llegue la fecha de su renovación anual.
¿Qué pasa si el propietario aumenta el arriendo antes del plazo legal?
La ley establece que el canon de arrendamiento no puede modificarse antes de completar un año de ejecución del contrato. Si el incremento se hace antes de ese tiempo, el inquilino puede solicitar que se respete la norma y exigir que el cobro se ajuste a lo permitido por la legislación vigente.
¿Cómo se calcula el aumento del arriendo en Colombia?
El reajuste se calcula tomando como referencia el valor actual del canon y aplicando el porcentaje máximo autorizado para ese año. En 2026, el límite corresponde al 5,1 %, cifra equivalente a la inflación de 2025 certificada por el DANE para los contratos de vivienda urbana.
¿Es obligatorio aplicar el aumento máximo del arriendo?
No. El porcentaje de 5,1 % representa el límite máximo permitido por la ley, pero propietario e inquilino pueden acordar un incremento menor. Lo que no está permitido es superar ese porcentaje cuando se trata de contratos de vivienda urbana sujetos a la Ley 820 de 2003.
¿Qué documentos conviene revisar antes de aceptar un aumento del arriendo?
Es recomendable verificar la fecha de inicio del contrato o del último reajuste, revisar las cláusulas relacionadas con el incremento anual y confirmar que el porcentaje aplicado corresponda al autorizado por la ley. Conservar el contrato y los comprobantes de pago también facilita resolver cualquier diferencia entre las partes.
