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En el país, la escritura pública es el documento oficial que da cuenta de una compraventa, donación, permuta o cualquier otro negocio jurídico relacionado con un bien inmueble. Este documento, que se firma ante notaría, incluye detalles clave como la identificación del inmueble, los datos de las partes involucradas y las condiciones del negocio.
Sin embargo, tener en sus manos este documento no significa que usted ya sea reconocido legalmente como el dueño del predio.
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¿Entonces qué falta para ser el propietario?
La legislación colombiana establece que para que una persona sea reconocida como propietaria de un inmueble no basta con haber firmado la escritura. Es necesario cumplir con otro paso igual de importante: registrar ese documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).
La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) ha advertido que muchas personas viven engañadas creyendo que con solo firmar la escritura ya se convierten en propietarios, cuando en realidad el inmueble sigue figurando a nombre del antiguo dueño en el folio de matrícula inmobiliaria, si no se ha hecho el debido registro.
¿Por qué la escritura no es suficiente?
El sistema jurídico colombiano se rige por el principio de “título y modo”:
- El título: es la escritura pública, firmada en notaría, donde se deja constancia del acto jurídico (compraventa, donación, etc.).
- El modo: es la inscripción de ese título en la oficina de registro correspondiente.
Ambos pasos deben cumplirse para que la transferencia de dominio tenga efectos legales. Si no se registra la escritura, legalmente el inmueble sigue en manos del anterior titular, así usted lo haya pagado.
¿Qué pasa si no se registra la escritura?
No registrar una propiedad puede generar serios inconvenientes, entre ellos:
- Riesgo de una doble venta del inmueble.
- Pérdida del derecho sobre la propiedad si un tercero inscribe otro título primero.
- Errores comunes como inconsistencias en los datos de la escritura, problemas con la capacidad legal de quienes firmaron o duplicidad en las matrículas inmobiliarias.
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¿Cómo se formaliza el registro?
Para asegurar la propiedad de manera legal, el nuevo dueño debe acudir a la ORIP correspondiente y presentar los siguientes documentos:
- Certificado de Tradición y Libertad actualizado (muestra quién figura como dueño y si existen gravámenes o embargos).
- Paz y salvo predial.
- Documentos de identidad de las partes.
- Pago de los impuestos notariales y registrales.
Este proceso puede parecer tedioso, pero es la única forma de asegurar jurídicamente el dominio sobre el inmueble.
En los casos en los que no se cuenta con escritura pública ni registro, pero se ha habitado un inmueble de forma continua y pacífica durante varios años, la ley permite una alternativa: la declaración de pertenencia.
Este es un proceso judicial que, bajo ciertas condiciones, le permite a quien ha poseído un bien de manera ininterrumpida durante cinco o diez años, adquirir legalmente la propiedad. Es una figura reconocida por la ley para formalizar la tenencia de predios sin título inscrito.
