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La Ley 675 de 2001, mejor conocida como la Ley de propiedad horizontal, regula la relación entre los bienes inmuebles privados y las propiedades comunes, como los conjuntos residenciales, garantizando la convivencia pacífica entre copropietarios, la seguridad y la correcta administración.
Una de las disposiciones de esta ley es la publicación de infractores, la imposición de multas sucesivas con límites definidos y la restricción del uso de bienes comunes no esenciales por la inasistencia a la asamblea general.
Bajo la normativa actual, las propiedades tienen mecanismos para incentivar la participación de los propietarios en las asambleas, debido a que estas reuniones requieren cierto nivel de participación para poder tomar decisiones.
Pero todo eso podría cambiar por un proyecto de ley que se debate en el Congreso de la República y que podría significar un alivio económico para millones de colombianos.
Proyecto de ley busca cambiar las multas y sanciones en conjuntos residenciales
En el órgano legislativo ya se está debatiendo el proyecto de ley 031 de 2026, que busca proteger a los residentes de multas e imposiciones "injustificadas" o que no respeten el debido proceso tras la inasistencia a la asamblea de copropietarios. De tal manera, se busca modificar varios artículos de la Ley de propiedad horizontal.
El proyecto propone que las sanciones económicas por no asistir a las reuniones tengan límites y condiciones claras, todo con el fin de que no representen cargas excesivas para los copropietarios y de que exista un procedimiento definido antes de aplicar cualquier cobro.
Se plantea también la necesidad de establecer garantías relacionadas con el debido proceso, de tal manera que los residentes puedan justificar su ausencia cuando existan razones válidas.
Se pretende fortalecer la protección de los derechos de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal mediante los siguientes términos:
- Un procedimiento legal mínimo, previo y contradictorio para la imposición de sanciones por inasistencia a reuniones de asamblea, garantizando un debido proceso sancionatorio.
- El acceso individual, oportuno y proporcional a la información y a la rendición de cuentas de la administración.
- La precisión de los requisitos del título ejecutivo para el cobro de obligaciones pecuniarias.
La iniciativa mantiene la importancia de la participación de los copropietarios en las decisiones, pero establece un equilibrio entre ese deber y la protección de los derechos económicos de quienes habitan en edificios y conjuntos residenciales.
De tal forma, se pretende adicionar apartados que definan el principio de garantía del copropietario: "En la interpretación y aplicación de la presente ley se observarán los principios de dignidad humana, la buena fe, el debido proceso, la defensa y contradicción, el acceso a la información, la protección de datos personales, la propiedad privada, la transparencia y la proporcionalidad".
El cambio más relevante en la actual Ley 675 de 2001 vendría en el artículo 39, respecto al tiempo de defensa y justificación de la ausencia:
"El propietario convocado podrá informar previamente su imposibilidad de asistir o presentar excusa dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la reunión. Cuando demuestre que no pudo actuar dentro de ese término por fuerza mayor, caso fortuito, enfermedad, deber de cuidado, obligación laboral inaplazable, calamidad doméstica, falla de conectividad en reuniones no presenciales, defecto de convocatoria u otra circunstancia razonable no imputable, podrá presentarla hasta antes de la decisión sancionatoria", dice el proyecto de ley.
Se le daría más reconocimiento jurídico a las asambleas virtuales
Por otra parte, se fortalecerían las reuniones virtuales y mixtas dentro de la propiedad horizontal, adaptando las normas a las nuevas dinámicas laborales, familiares y de movilidad, que pueden dificultar la asistencia presencial de algunos propietarios.
El proyecto busca facilitar la participación en asambleas virtuales o híbridas de quienes no pueden asistir presencialmente y otorgar mayor seguridad jurídica a las decisiones adoptadas, reduciendo conflictos sobre la validez de las actas y los procedimientos.
Bloque de preguntas y respuestas
¿Qué cambios propone el proyecto de ley para las multas por inasistencia a las asambleas de propiedad horizontal?
La iniciativa busca establecer límites y condiciones para las sanciones económicas, además de exigir un procedimiento previo que garantice el debido proceso antes de imponer cualquier multa.¿Cómo cambiaría la Ley 675 de 2001 con el proyecto de ley?
El proyecto plantea modificar varios artículos para reforzar las garantías de los copropietarios, proteger sus derechos y regular con mayor precisión la imposición de sanciones.¿Cuándo podrá un propietario justificar su ausencia a la asamblea de copropietarios?
La propuesta permitiría presentar una excusa dentro de un plazo determinado y, en casos debidamente justificados, antes de que se adopte una decisión sancionatoria.¿Qué propone el proyecto de ley sobre las asambleas virtuales en propiedad horizontal?
La iniciativa busca fortalecer el uso de reuniones virtuales e híbridas para facilitar la participación de los propietarios y brindar mayor seguridad jurídica a las decisiones adoptadas.
