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Los conjuntos residenciales en Colombia están obligados a pagar el impuesto de valor agregado (IVA) a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) por el uso de espacios comunes, como el salón comunal, piscinas, canchas de fútbol y otros espacios.
En marzo de 2025, la entidad reiteró que “el alquiler de las zonas comunes por parte de las propiedades horizontales, sean estas de uso residencial, comercial o mixto, es un servicio como cualquier otro y, en consecuencia, está gravado con el impuesto sobre las ventas -IVA-”.
Esta medida no es nueva, pues está establecida en la Ley 675 de 2001, o de propiedad horizontal, y en el artículo 482 del Estatuto Tributario. De tal manera, el alquiler de zonas comunes está sujeto a un impuesto del 19%.
“Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, BBQ u otros espacios de zonas comunes, están prestando un servicio, independiente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante”, explicó en su momento Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la Dian.
En estos casos, el conjunto no debe pagar impuesto por uso de zonas comunes
Esto quiere decir que el uso de espacios, como el salón comunal, un parqueadero público perteneciente a la propiedad horizontal u otra zona común, que represente un pago a la administración, debe adicionársele el 19% del IVA.
Aunque las cuotas de administración cubren el mantenimiento de los conjuntos residenciales, cada vez es más frecuente que las copropiedades alquilen salones, canchas, parqueaderos y zonas BBQ para obtener ingresos extra, actividades que pueden generar nuevas obligaciones fiscales.
Pero existen situaciones en las que propietarios e inquilinos no deben pagar este impuesto. Si el cobro de este tributo está incluido en la cuota de administración o si los usos de las zonas comunes no están estipulados como un servicio, los residentes están exentos de pagar el IVA.
“Es potestad de cada propiedad horizontal determinar si el uso de esas zonas comunes es un servicio que cobran a terceros o está incluido dentro del pago de administración. En caso de que se opte por alquilar estas zonas, la copropiedad debe cumplir la normatividad vigente en relación con lo previsto en cuanto al pago y declaración de IVA y la correspondiente facturación electrónica”, aclaró la Dian.
Impacto económico sobre los residentes
La situación también podría implicar otros costos tributarios. Dependiendo de la frecuencia y magnitud de la actividad comercial, algunas alcaldías podrían exigir el pago del impuesto de industria y comercio (ICA), especialmente si consideran que el alquiler constante de zonas comunes constituye una actividad lucrativa sostenida dentro del conjunto residencial.
El impacto económico recaería tanto en las administraciones de las copropiedades como en los residentes. Muchas administraciones recurren al alquiler de espacios comunes para obtener ingresos adicionales que ayuden a cubrir gastos de mantenimiento y aliviar el peso de las cuotas de administración. Sin embargo, con la obligación de cobrar IVA, los costos para los usuarios aumentarán.
No obstante, la entidad precisó que no todos los usos de las zonas comunes generan IVA. Si el acceso y disfrute de estos espacios está limitado exclusivamente a los residentes y su uso ya está cubierto dentro de la cuota ordinaria de administración, no existe obligación de cobrar el impuesto ni de emitir factura adicional. Tampoco se genera IVA cuando el uso de las áreas comunes no implica ingresos extra para la copropiedad.
