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La Ley 675 de 2001, conocida como el Régimen de Propiedad Horizontal, define el marco legal que regula los edificios y conjuntos residenciales, comerciales o mixtos. También establece las reglas sobre la propiedad privada y el uso de bienes comunes, como zonas sociales, pasillos y demás espacios compartidos.
Su propósito es asegurar la convivencia armónica, la seguridad y una gestión adecuada de la copropiedad. En este sentido, fija los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de residentes, incluyendo la administración y el mantenimiento de las áreas comunes.
Uno de los asuntos que se incluyen en el régimen de propiedad horizontal es el uso de cámaras de videovigilancia en las áreas comunes. De hecho, la Fiscalía General de la Nación recordó hace poco que los conjuntos residenciales tienen el deber legal de instalar estos dispositivos para garantizar la tranquilidad y seguridad de todos.
“Grabar espacios públicos o entradas es completamente legal cuando se busca garantizar la seguridad del lugar. (…) Si tienes cámaras de seguridad, úsalas con responsabilidad”, recordó la Fiscalía.
Ante posibles pruebas que puedan registrarse en las cámaras, los dueños están obligados a entregar el material a las autoridades cuando lo requieran.
Pero las grabaciones también están sujetas al Código de Procedimiento Penal y la Ley 1581 de 2012 sobre la protección de datos personales.
Conjunto residencial podría ser multado por mal uso de las cámaras de vigilancia
Entre los múltiples aspectos que regula la Ley 1581 de 2012, conocida también como Ley de habeas data, se encuentra el uso de cámaras de seguridad.
De acuerdo con esa ley, está prohibido que los propietarios instalen cámaras con miras a zonas compartidas, bienes comunes o en unidades privadas diferentes a la propia. Esta práctica es considerada como una violación a la privacidad.
Para el caso de los conjuntos residenciales, las cámaras de vigilancia también deben tener un uso adecuado.
“La presente ley tiene por objeto desarrollar el derecho constitucional que tienen todas las personas a conocer, actualizar y rectificar las informaciones que se hayan recogido sobre ellas en bases de datos o archivos, y los demás derechos, libertades y garantías constitucionales a que se refiere el artículo 15 de la Constitución Política; así como el derecho a la información consagrado en el artículo 20 de la misma”, se puede leer en el artículo primero.
Cómo se deben usar las cámaras de videovigilancia
La misma ley de habeas data indica que, para evitar problemas, la copropiedad debe asegurarse de que haya un aviso visible de la presencia de cámaras de seguridad.
Ese aviso debe incluir el responsable del tratamiento, la indicación de que está siendo grabado, la finalidad de la recolección, una mención del tratamiento de datos personales y un canal de contacto. El uso de las imágenes de estas cámaras debe ser exclusivo para la seguridad de la propiedad. Otros usos están prohibidos.
Si alguno de estos videos llegara a circular sin autorización o sin orden judicial, se vulnerarían los derechos de quienes allí aparecen, según el artículo 269F del Código Penal. Ello constituye un delito de violación y divulgación indebida de datos personales, que se castiga con penas de 48 a 96 meses de prisión.
“El que, sin estar facultado para ello, con provecho propio o de un tercero, obtenga, compile, sustraiga, ofrezca, venda, intercambie, envíe, compre, intercepte, divulgue, modifique o emplee códigos personales, datos personales contenidos en ficheros, archivos, bases de datos o medios semejantes, incurrirá en pena de prisión de cuarenta y ocho (48) a noventa y seis (96) meses y en multa de 100 a 1000 salarios mínimos legales mensuales vigentes”, dice el Código Penal.
De igual forma, la Superintendencia de Industria y Comercio puede imponer multas de hasta 2.000 salarios mínimos mensuales por irregularidades en el tratamiento de datos personales en los sistemas de videovigilancia.
Bloque de preguntas y respuestas
¿Qué regula la Ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal y conjuntos residenciales?
Define normas para edificios y conjuntos, incluyendo uso de bienes comunes y deberes de propietarios y residentes.
¿Es obligatorio instalar cámaras de videovigilancia en conjuntos residenciales según la Fiscalía?
Sí, se considera un deber legal para garantizar la seguridad, siempre que se usen de forma responsable.
¿Qué prohíbe la Ley 1581 de 2012 sobre cámaras de seguridad en propiedad horizontal?
Impide instalar cámaras hacia zonas comunes o propiedades ajenas, por vulnerar la privacidad de las personas.
¿Qué requisitos deben cumplir las cámaras de videovigilancia según el habeas data?
Deben tener aviso visible con responsable, finalidad, tratamiento de datos y canal de contacto para los usuarios.
¿Qué sanciones existen por uso indebido de cámaras y datos personales en Colombia?
Puede haber penas de 48 a 96 meses de prisión y multas de hasta 2.000 salarios mínimos por violaciones.
