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No todo el mundo tiene la posibilidad de acceder a una vivienda propia. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida, en 2024 solo el 36% de los colombianos tenía una vivienda propia pagada.
Este bajo porcentaje puede deberse a varios factores, principalmente económicos. En ese año, el ingreso mensual promedio de los colombianos era de $1,4 millones, de acuerdo con Asofondos; es decir, apenas un poco por encima del salario mínimo, que en ese entonces era de $1,3 millones.
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Los bajos ingresos limitan la capacidad de endeudamiento y, por consiguiente, la posibilidad de acceder a créditos de vivienda. Es por eso que la vivienda de interés social (VIS) e interés prioritario (VIP) cobran gran relevancia, concentrando el 62% del mercado.
¿Cuánto presta un banco para acceder a vivienda propia?
En este contexto, el 28 de mayo de 2025, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expidió el decreto 583, en el cual se modifican las condiciones de acceso a vivienda, buscando que más colombianos puedan acceder a una vivienda propia.
Mediante este decreto, la cartera modificó el artículo 2 del decreto 1077 de 2015, en el que se definen las condiciones financieras para el crédito de vivienda.
Gracias a esta modificación, las cuotas hipotecarias o de leasing habitacional pueden ser hasta del 40% del total de los ingresos de las familias, sin distinción para VIS o no VIS.
La importancia estratégica de este decreto radica en su impacto tangible sobre la capacidad de endeudamiento de las familias, lo que se traduce en acceso a mejores opciones de vivienda. El cambio porcentual, aunque parezca menor, tiene un efecto multiplicador en el monto del crédito al que se puede aspirar.
El beneficio se refleja directamente en el monto del crédito que los bancos pueden aprobar. Al permitir una cuota mensual más alta, el préstamo total también puede ser mayor.
Por ejemplo, para una persona con ingresos de hasta $3.000.000, antes la cuota máxima permitida era de $900.000. Ahora puede ser de hasta $1.200.000. Eso significa que se pasa de la posibilidad de acceder a un crédito de hasta $84 millones, a un crédito de hasta $114 millones.
Otra ventaja que ofrece el nuevo decreto del Gobierno nacional es que se permite la suma de ingresos familiares para cumplir con los requisitos del crédito. Esta facilidad aplica para parentescos de hasta segundo grado de consanguinidad, lo que incluye a abuelos, nietos, hermanos, tíos y sobrinos.
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Condiciones para crédito hipotecario que no cambiaron
A pesar del cambio en la cuota para pagar el crédito, otros aspectos fundamentales de los créditos hipotecarios y el leasing habitacional se mantienen sin cambios, garantizando la estabilidad y predictibilidad del sistema financiero:
• Porcentaje máximo de financiación: Los bancos seguirán prestando un máximo del:
◦ 70% del valor del inmueble para créditos hipotecarios de vivienda general (NO VIS).
◦ 80% del valor del inmueble para créditos hipotecarios de Vivienda de Interés Social (VIS).
• Financiación en leasing habitacional: Se mantiene en un máximo del 80% del valor del inmueble.
• Seguros obligatorios: Sigue siendo un requisito indispensable la contratación de seguros contra incendios, terremotos y otras calamidades para proteger tanto al deudor como a la entidad financiera.
Comprendidos estos detalles, podemos elevar la perspectiva para analizar el impacto general del decreto en el panorama nacional.
