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En los últimos años, el paisaje urbano de Colombia ha cambiado de manera acelerada. Las ciudades han crecido en altura y los conjuntos residenciales se han convertido en la opción más frecuente para miles de ciudadanos que buscan vivienda propia o en arriendo.
Este cambio no es menor. Según datos entregados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), durante el primer trimestre de 2024 se iniciaron 40.938 nuevas unidades de apartamentos en el país, un reflejo claro de la transformación del modelo habitacional.
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Ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga han adoptado esta tendencia, impulsada por factores como la densificación urbana, la búsqueda de seguridad, las amenidades compartidas y la cercanía a servicios y centros laborales. Incluso, la más reciente Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) revela que el 40,4% de los hogares colombianos vive en arriendo, y muchas de estas familias habitan apartamentos.
Un nuevo requisito obligatorio entra en vigencia en julio
Con el crecimiento de los proyectos residenciales en altura, también han surgido nuevas normas para mejorar la calidad de las construcciones y garantizar la protección de quienes invierten en vivienda nueva.
A partir del 1 de julio de 2025, comenzará a regir de forma obligatoria en todo el país el Seguro Decenal, una póliza que deberá estar activa en cada unidad de vivienda nueva entregada por constructores o promotores inmobiliarios.
Este seguro no es gestionado directamente por el ciudadano, pero su existencia será clave para concretar cualquier compraventa de vivienda nueva.
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¿Qué es el Seguro Decenal y qué cubre?
El Seguro Decenal es una póliza de responsabilidad que cubre posibles fallas estructurales o del suelo en edificaciones nuevas. Tiene una vigencia de 10 años contados a partir de la entrega del inmueble, y su función principal es proteger el patrimonio de los propietarios en caso de que la vivienda presente ruina o riesgo de colapso debido a defectos constructivos.
En otras palabras, este seguro busca evitar que una familia quede desprotegida si su vivienda nueva tiene problemas graves en su estructura o cimentación.
¿Quiénes deben contratar y pagar este seguro?
Aunque afecta directamente a quienes compran una vivienda nueva, la responsabilidad de contratar y asumir el costo del seguro no recae sobre el comprador.
Este trámite es obligatorio para:
- Constructores: Es decir, la persona natural o jurídica que ejecuta directamente el proyecto.
- Enajenadores o promotores inmobiliarios: Quienes lideran la venta de las unidades habitacionales.
En muchos casos, el constructor y el promotor pueden ser la misma empresa. La ley exige que la póliza esté activa antes de la entrega del inmueble, y que su existencia pueda ser verificada por los compradores.
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El comprador tiene derecho a exigir la póliza
Aunque no la paga, el comprador debe tener un rol activo. Según lo establecido, cualquier persona que adquiera una vivienda nueva podrá:
- Solicitar al constructor o vendedor la constancia del Seguro Decenal.
- Verificar su validez en el Registro Único de Seguros (RUS), una plataforma habilitada para tal fin.
Este paso se vuelve fundamental en la compra, ya que si no existe el seguro, el constructor estará incumpliendo con un requisito legal, y el comprador podría quedar expuesto ante futuras fallas del inmueble.
¿Quiénes están protegidos por este seguro?
El alcance del Seguro Decenal va más allá del primer comprador. La póliza protege a:
- El comprador inicial de la vivienda.
- Cualquier propietario posterior, durante el plazo de 10 años.
- Unidades residenciales bajo propiedad horizontal, conjuntos cerrados o sistemas de loteo individual.
Esto significa que incluso si la vivienda es vendida dentro del período de cobertura, el nuevo dueño también podrá beneficiarse del seguro en caso de problemas estructurales graves.
¿A qué tipo de proyectos aplica?
Este requisito aplica para todas las viviendas nuevas que se construyan y entreguen a partir del 1 de julio de 2025 en Colombia, y especialmente a:
- Apartamentos en edificios multifamiliares
- Casas en conjuntos cerrados
- Proyectos bajo régimen de propiedad horizontal
- Inmuebles en desarrollos urbanos nuevos con loteo o parcelación
¿Qué pasa si no se cumple con el seguro?
La Superintendencia de Industria y Comercio y otras entidades encargadas de la vigilancia del sector podrán sancionar a los constructores y enajenadores que no cumplan con la contratación del seguro, impidiendo la venta formal del inmueble y generando posibles demandas legales por incumplimiento.
Por ello, es importante que los ciudadanos estén bien informados y no acepten la entrega de una vivienda nueva si no se les garantiza la existencia del Seguro Decenal.
