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Durante el foro de vivienda de Asobancaria, el superintendente financiero, César Ferrari, expuso un diagnóstico del sector inmobiliario en el país, en el que advirtió que las condiciones económicas actuales están limitando el acceso a vivienda y el dinamismo de la construcción.
Tasas de interés y crédito: principal restricción
Ferrari señaló que uno de los factores que más está afectando el sector es el nivel de las tasas de interés. En ese sentido, indicó que la tasa de política monetaria se mantiene muy por encima de la inflación, lo que impacta directamente el costo del crédito.
“La tasa de política monetaria está en 11.25 y la inflación está en 5.56… la tasa es casi el doble de la inflación, eso no es muy sensato”, afirmó.
El superintendente explicó que ese diferencial encarece los créditos hipotecarios, reduce la inversión y limita el crecimiento económico.
“Cuando tienes unas tasas de interés sumamente elevadas, la tasa de inversión es sumamente baja y entonces el crecimiento también es bajo”, agregó.
También advirtió que la baja profundidad del crédito en Colombia agrava el problema. Según expuso, la cartera representa cerca del 41% del PIB, por debajo de niveles previos a la pandemia, lo que refleja una expansión limitada del financiamiento.
“Eso tiene que ver al final con una expansión muy reducida del crédito… poca liquidez y altos costos financieros”, dijo.
Bajo ahorro: barrera estructural para acceder a vivienda
El superintendente hizo énfasis en la caída sostenida del ahorro nacional, que pasó de 18,6% del PIB en 2005 a 6,4% en 2025.
“Algo pasa en Colombia. Nuestras tasas de ahorro son realmente ridículas”, afirmó.
Señaló que ese fenómeno afecta directamente la compra de vivienda, ya que reduce la capacidad de los hogares para pagar la cuota inicial y acceder a financiación.
“El bajo ahorro de los hogares limita la cuota inicial y vuelve más difícil acceder a financiación hipotecaria”, explicó.
Menor inversión y desaceleración de la construcción
César Ferrari también advirtió sobre el estancamiento de la inversión, que se mantiene alrededor del 16% del PIB y su impacto en el sector constructor.
Indicó que la construcción de edificaciones cayó 6,5% entre 2024 y 2025 y que la formación bruta de capital en vivienda también se redujo.
“Estamos invirtiendo en otras cosas y por eso estamos invirtiendo menos en construcción”, señaló.
Además, mencionó que el sector presenta una desaceleración sostenida desde años anteriores, lo que limita su capacidad de impulsar el crecimiento económico.
Déficit habitacional y señales mixtas del sector
En su intervención, el funcionario destacó que el déficit habitacional ha mostrado una reducción entre 2019 y 2025, tanto en su componente cuantitativo como cualitativo.
Sin embargo, advirtió que esta mejora convive con una menor dinámica en la construcción.
“Hemos desacelerado la construcción, pero hemos mejorado la situación del déficit habitacional”, señaló Ferrari, al plantear que esto podría estar asociado a cambios en la eficiencia del sector.
Precios de vivienda y capacidad de compra
El superintendente también aseguró que hay un desbalance entre los precios de la vivienda y la capacidad de compra de los hogares.
Explicó que los precios se mantienen firmes, mientras los ingresos y el ahorro no crecen al mismo ritmo, lo que reduce el acceso.
“Tienes precios que se mantienen altos e ingresos que no siguen creciendo a la misma velocidad”, indicó.
Contexto económico: crecimiento bajo y presión fiscal
César Ferrari enmarcó la situación del sector en un contexto económico más amplio, con crecimiento limitado y restricciones fiscales.
Señaló que la economía crecería 2,4% en 2026 y que el país enfrenta un déficit fiscal cercano a 5,1% del PIB, con ingresos tributarios reducidos.
“Es una tasa baja, no es una tasa alta, no es ni siquiera una tasa mediana”, afirmó sobre la proyección de crecimiento.
Perspectiva: recuperación lenta del sector vivienda
Finalmente, el superintendente proyectó que el sector vivienda tendrá una recuperación gradual, condicionada por las variables macroeconómicas.
“El mercado de vivienda en Colombia debería mejorar gradualmente, pero seguirá condicionado por tasas de interés altas, menor capacidad de compra y baja inversión”, señaló.
Advirtió que mientras se mantengan elevados los costos del crédito, el comportamiento del sector seguirá limitado.
“Eso va a conspirar contra una recuperación significativa de la vivienda en Colombia. Por eso la recuperación va a ser lenta”, concluyó.
