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En medio de la discusión nacional por los avalúos catastrales, el director del IGAC, Gustavo Adolfo Marulanda, explicó en entrevista con La FM cómo se determina el valor de los predios en Colombia y qué factores técnicos influyen en ese cálculo.
De acuerdo con el funcionario, el avalúo catastral no responde a una sola fórmula, sino a un conjunto de metodologías que buscan reflejar de la forma más cercana posible la realidad económica de cada inmueble. “El avalúo catastral es el producto de varias técnicas metodológicas que se utilizan”, señaló.
Un cálculo que depende del tipo de predio
Marulanda explicó que el proceso cambia dependiendo de si se trata de un predio rural o urbano, ya que las dinámicas económicas y productivas son distintas.
En las zonas rurales, por ejemplo, el elemento central es la capacidad productiva del suelo. Es decir, no solo se mira el terreno en sí, sino lo que puede generar.
En ese sentido, precisó que “aquellos predios con vocación agropecuaria tienen que valorarse en función del uso y la capacidad productiva del suelo”, lo que implica analizar características físicas, químicas y de aprovechamiento.
Para lograrlo, el IGAC ha venido fortaleciendo la información agrológica del país en los últimos años. Según explicó, hoy se cuenta con datos detallados sobre millones de hectáreas que permiten determinar con precisión qué tipo de cultivos son viables en cada zona.
“Tenemos más de 79 millones de hectáreas con información que permite ver qué se puede producir en ese suelo con un nivel de detalle casi a nivel de hectárea y media”, indicó.
La rentabilidad también influye
Además de las condiciones del suelo, el avalúo rural incorpora análisis económicos. No se trata solo de qué se puede sembrar, sino de qué tan rentable es.
Marulanda explicó que se estudian los principales cultivos de cada región y su comportamiento productivo. “Hacemos análisis de rentabilidad de diferentes cultivos como cacao, café, algodón o caña”, afirmó.
Este enfoque permite que el valor del predio esté más alineado con su potencial económico real, y no únicamente con características físicas.
Asimismo, hay consideraciones especiales para zonas de protección ambiental o territorios con dinámicas particulares, donde se aplican metodologías diferentes para ajustar el avalúo.
Así se calculan los avalúos catastrales en las ciudades
En el caso de las ciudades, la lógica cambia. Allí el avalúo catastral se basa principalmente en el comportamiento del mercado inmobiliario.
El director del IGAC explicó que la entidad cuenta con un amplio sistema de información que recopila datos de transacciones reales en todo el país.
“Tenemos más de 31 millones de transacciones efectivas y ofertas inmobiliarias”, señaló, al tiempo que detalló que los bancos reportan información sobre hipotecas y que también se integran datos de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Con estos insumos, se aplican métodos de mercado que permiten acercar el valor catastral a los precios reales de compra y venta.
Un proceso con múltiples variables
Más allá de si el predio es rural o urbano, el avalúo catastral incluye múltiples variables que se cruzan para lograr mayor precisión.
Entre ellas están el uso del inmueble si es residencial, comercial o industrial, su destino y las características físicas identificadas en los procesos de levantamiento catastral.
“Son diferentes métodos valuatorios que nos permiten tratar de tener un mayor índice de confianza en la valoración de los predios”, concluyó Marulanda.
De esta manera, el IGAC insiste en que el cálculo del avalúo no es arbitrario, sino el resultado de un proceso técnico que combina información del suelo, del mercado y de las condiciones propias de cada territorio.
