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El sismo registrado en Colombia el lunes 10 de agosto de 2026, con epicentro en San José del Palmar, Chocó dejó viviendas y edificaciones afectadas. Ante este escenario, una de las preguntas para quienes compraron una vivienda nueva o tienen un inmueble en construcción es quién debe asumir los daños.
Francisco Javier Lara Sabogal, abogado, magíster en Derecho Administrativo y especialista en Derecho Urbanístico, explicó que la respuesta depende de la situación jurídica del inmueble y de quién figure como propietario al momento del sismo. En el caso de una construcción que todavía está en proceso, señaló a La FM: "Si el edificio está en construcción, significa que el título de propiedad sigue apareciendo específicamente a nombre de la constructora o del desarrollador inmobiliario y si llega a presentarse esa afectación, pues él es el que tiene que venir a responder porque no había traslado de propiedad".
El abogado y docente de UniAgraria también planteó que se debe revisar el estado de los desembolsos realizados mediante la fiducia. "Si no se habían hecho los desembolsos fiduciarios, pues uno podría decir que los dineros de los ahorradores están o de los inversionistas están protegidos", explicó. Si los recursos ya habían sido girados, agregó que la constructora podría plantear una discusión relacionada con el caso fortuito y la fuerza mayor.
¿La constructora responde por los daños del sismo?
El hecho de que un edificio haya sufrido daños durante un sismo no significa, por sí mismo, que la constructora sea responsable. Víctor Naynn Piñeros, ingeniero civil, matemático y magíster en Gerencia de Innovación de Proyectos, explicó que primero se debe determinar cuál fue la causa de la afectación.
"El hecho de que un edificio haya resultado afectado por un sismo no significa automáticamente que exista responsabilidad de la constructora", señaló Piñeros. En Colombia, una edificación nueva debe cumplir con la norma sismorresistente NSR-10, relacionada con la Ley 400 de 1997 y sus modificaciones.
Si una evaluación establece que existieron fallas en el diseño, los materiales, los procedimientos constructivos o la supervisión técnica, pueden existir responsabilidades de los actores que participaron en el proyecto. En cambio, si la construcción cumplía con los requisitos y el daño corresponde al nivel de solicitación producido por el sismo, no se puede atribuir de manera automática la responsabilidad a la constructora.
"Primero hay que determinar técnicamente la causa del daño y después establecer quién es el responsable", afirmó el ingeniero y docente de UniAgraria a La FM.
Para establecerlo se requiere una evaluación estructural y un estudio de vulnerabilidad. Los profesionales deben revisar las grietas, su ubicación, los planos, las condiciones del suelo, los materiales utilizados y la respuesta de la estructura frente al movimiento registrado.
También deben diferenciar entre daños estructurales y no estructurales, pues una afectación en un muro divisor o un acabado no tiene necesariamente la misma implicación que una falla en una columna, viga, muro estructural o cimentación.
En el caso de los edificios nuevos, la responsabilidad también depende de si el inmueble estaba bien construido o si presentaba defectos. Andrés Gámez Rodríguez, profesor de Contratos Mercantiles de la Universidad del Bosque, explicó que, si el edificio ya fue entregado y el daño se debe a un defecto estructural, la constructora puede responder. “Si el edificio estuvo bien construido y aun así el sismo lo dañó, aplica la regla general de que el daño lo asume la víctima (dueño) y la constructora no responde; si estuvo mal construido, sí”, precisó. El abogado señaló además que, cuando el inmueble presenta problemas por vicios de construcción, del suelo o de los materiales, existe responsabilidad del empresario durante los diez años siguientes a la entrega, bajo las condiciones establecidas en la ley.
¿Qué pueden reclamar los propietarios tras el sismo?
Cuando una vivienda nueva queda inhabitable, los propietarios pueden solicitar una evaluación técnica para determinar el alcance de los daños y, si existe una póliza, presentar la reclamación ante la compañía de seguros. También pueden existir reclamaciones frente a los responsables de la construcción, de acuerdo con las garantías, los contratos y la evidencia disponible.
Lara Sabogal señaló que las copropiedades cuentan con seguros que cubren áreas comunes y componentes estructurales. En una construcción que todavía no ha sido entregada, la responsabilidad debe analizarse frente a la constructora, mientras que en un edificio terminado también se debe revisar el alcance de las pólizas existentes.
Si se demuestra que la edificación incumplió las normas sismorresistentes, puede existir un incumplimiento contractual y de la licencia urbanística. "La sismorresistencia en Colombia no es voluntaria, es un estándar obligatorio", afirmó Lara Sabogal.
El ingeniero explicó que la responsabilidad puede recaer, de acuerdo con sus funciones, en diseñadores, constructores, interventores o supervisores técnicos. Por eso, los afectados deben conservar fotografías y videos de los daños, contratos, actas de entrega, licencias, planos, estudios de suelos, memorias de cálculo, informes técnicos, documentos de la constructora y pólizas.
También recomendó evitar reparaciones o modificaciones de elementos importantes antes de una inspección, salvo que exista una situación de emergencia. "Un terremoto no es por sí mismo prueba de mala construcción, pero tampoco es una explicación automática de un daño", concluyó Piñeros.
La determinación de quién responde dependerá de la evidencia. La revisión técnica deberá establecer cómo fue diseñado el edificio, cómo fue construido y cómo respondió ante la demanda sísmica.
Preguntas frecuentes sobre daños en construcciones tras sismos
¿Qué documentos deben guardar los afectados por daños en un edificio?
Los afectados deben conservar contratos de compraventa, actas de entrega, licencias de construcción, planos arquitectónicos y estructurales, estudios de suelos y memorias de cálculo. También es importante guardar informes de inspección, conceptos de ingenieros, documentos de la constructora, registros de supervisión técnica y pólizas.
Además, deben documentar los daños desde el primer momento mediante fotografías y videos, indicando la ubicación de cada afectación. También conviene conservar las facturas de los gastos ocasionados por la emergencia, especialmente si tuvieron que abandonar la vivienda.
¿Cómo determinar si un edificio cumplía la norma sismorresistente?
No basta con observar una grieta para establecer que el daño fue causado por el sismo o que hubo una falla de construcción. Se necesita una evaluación estructural y un estudio de vulnerabilidad que analicen el tipo y ubicación de los daños, los planos, las condiciones del suelo y las características del movimiento.
También deben revisarse los materiales utilizados, el concreto, el acero de refuerzo, las conexiones, la cimentación y los procedimientos constructivos. Si se demuestra que hubo incumplimientos de la NSR-10, la responsabilidad puede involucrar a constructores, diseñadores, interventores o supervisores técnicos, de acuerdo con sus funciones.
¿Qué hacer si una vivienda queda inhabitable después de un sismo?
Lo primero es garantizar la seguridad de las personas y solicitar una evaluación realizada por ingenieros para establecer el alcance de la afectación. Una vivienda puede ser inhabitable sin que haya colapsado: también puede existir riesgo por daños estructurales, elementos no estructurales o afectaciones en las redes de gas, electricidad o agua.
Con el diagnóstico técnico, los propietarios pueden presentar reclamaciones ante los responsables de la construcción o la compañía de seguros, cuando exista una póliza. Dependiendo de los contratos y de la evidencia disponible, podrían solicitarse reparaciones, reforzamientos, restitución de las condiciones de seguridad o compensaciones.
