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Muchos conjuntos residenciales se verían obligados a modificar sus normativas y buscar asesoría tributaria a raíz de una aclaración emitida por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) acerca de algunos cobros que suelen hacer por orden de los administradores.
La entidad se refirió a los cobros por el uso o alquiler de zonas comunes en propiedades horizontales, como parqueaderos, salones comunales, gimnasios o piscinas, los cuales se vienen produciendo sin mayor regulación, pero que, con la aclaración de la Dian, quedarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA).
Esta normativa aplica tanto para propiedades de uso residencial, como comercial o mixto, y establece que el servicio que prestan las copropiedades al permitir el uso de estos espacios constituye una actividad económica gravada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 482 del Estatuto Tributario.
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Esto significa que lo que hacen los administradores con estos cobros no es otra cosa que una actividad comercial, y no un cobro destinado al mantenimiento de las zonas alquiladas.
La Dian recordó que desde 2014 el Consejo de Estado ha respaldado esta interpretación, ratificando una doctrina emitida desde 2006. En ella se establece que las propiedades horizontales son responsables del IVA cuando explotan económicamente sus zonas comunes mediante alquileres o cesiones a terceros.
"Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, BBQ u otros espacios, están prestando un servicio, independientemente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante. El Estatuto Tributario establece que ese servicio está gravado con IVA y debe generarse la respectiva facturación electrónica", explicó Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la DIAN.
Cobro de IVA a cobros en conjuntos residenciales tendrá una excepción
La entidad precisó que sí habrá una forma de evitar el cobro de IVA, pero recaería directamente en el cobro de administración a los residentes. Y es que la no se genera IVA cuando el uso de estas zonas se ofrece como préstamo o si su costo está incluido dentro de la cuota de administración, sin realizar un cobro adicional específico por el alquiler.
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La entidad también señaló que es decisión de cada copropiedad establecer si cobrará de manera independiente por el uso de estas zonas comunes o si lo incluirá en la cuota de administración. Sin embargo, si se decide realizar cobros específicos por el uso, deberán cumplir con las disposiciones legales vigentes en materia de declaración, pago del IVA y emisión de facturación electrónica.
Durante el año 2024, la DIAN sostuvo reuniones con agremiaciones y representantes legales de propiedades horizontales en distintas regiones del país. Como resultado de este proceso de análisis y recolección de información, se logró reclasificar a 1.200 conjuntos que no estaban cumpliendo con la obligación de declarar y pagar el IVA, a pesar de estar sujetos a este impuesto. Actualmente, la DIAN adelanta procesos de reclasificación de oficio a más de 90 copropiedades por la misma razón.
