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El caso del rascacielos BD Bacatá, actualmente renombrado como Bogotá Tower 2862, es uno de los mayores fracasos y escándalos inmobiliarios en la historia de Colombia.
Lo que prometía ser una de las infraestructuras más modernas y altas del país, a través de dos torres de 67 y 56 pisos, se convirtió en un lío financiero y legal.
El proyecto ubicado en la calle 19 con carrera quinta, nació con la expectativa de convertirse en un complejo inmobiliario de uso mixto que combinaría vivienda, comercio y un hotel.
Sin embargo, después de 15 años de construcción, el lugar enfrenta graves problemas financieros, incumplimientos y una posterior parálisis de las obras.
Su historia comenzó hace más de una década y ha estado marcada por varias etapas, como la demolición del antiguo Hotel Bacatá, además de la llegada de entre 3.800 y 6.000 inversionistas mediante derechos fiduciarios (FIDI); la suspensión de las obras, la liquidación judicial de la promotora BD que inició el proceso de construcción y un intento actual por recuperar el proyecto bajo otra estructura empresarial y comercial.
El nacimiento del proyecto y la demolición del Hotel Bacatá
El proyecto fue diseñado por el estudio de arquitectos español Alonso & Balaguer, que planteó un complejo de uso mixto compuesto por dos grandes estructuras.
La Torre Sur fue proyectada inicialmente con 67 pisos y 216 metros de altura, mientras que la Torre Norte tendría 56 pisos y 167 metros.
La primera intervención física del proyecto comenzó en noviembre de 2011, cuando se inició la demolición del histórico Hotel Bacatá, dando paso a la construcción del nuevo complejo.
Entre 2012 y 2014 se desarrolló una de las fases de ingeniería más complejas de la obra: la excavación y cimentación profunda.
Para soportar las estructuras se instalaron cerca de 300 pilotes a más de 40 metros de profundidad. En abril de 2014, la construcción salió a la superficie y, en julio de 2015, la obra alcanzó su punto más alto.
En 2018 comenzó la parálisis del proyecto
A partir de 2018, las obras civiles comenzaron a paralizarse y finalmente se detuvieron por varios años. Una de las principales razones fue la situación financiera de la promotora encargada del proyecto.
La empresa que había impulsado el desarrollo era BD Promotores Colombia S.A.S., liderada por el promotor español Venerando Lamelas.
La compañía tenía a su cargo la concepción del proyecto, la comercialización y la captación de los recursos con los que se pretendía financiar la construcción.
Sin embargo, los problemas de liquidez terminaron afectando directamente el avance de las obras.
La construcción de la megaestructura estuvo inicialmente en manos de Prabyc Ingenieros, firma colombiana contratada para ejecutar las obras. La compañía participó en el proyecto desde 2011 hasta 2018.
A raíz de los incumplimientos de pago por parte de BD Promotores, Prabyc suspendió sus actividades y retiró a sus trabajadores.
La estructura, que ya llevaba avances importantes, quedó sin terminar y empezó a enfrentar las consecuencias propias del abandono con el paso de los meses.
El modelo que puso a los ciudadanos a financiar el proyecto
El proyecto BD Bacatá no fue concebido como un modelo de una obra inmobiliaria respaldada por un crédito constructor bancario. En este caso, BD Promotores financió el 100 % de la obra mediante la venta de Derechos Fiduciarios (FIDI).
La estrategia permitió que miles de ciudadanos participaran en el proyecto mediante la compra de fracciones relacionadas con el futuro hotel que se construiría allí, al igual que un centro comercial.
Se estima que entre 3.800 y 6.000 ciudadanos pusieron sus ahorros en el proyecto. Uno de los problemas de la megaestructura es que el flujo de recursos dependía directamente de las ventas y del comportamiento financiero del negocio.
Cuando el ritmo de ventas disminuyó, también se redujo la liquidez disponible para mantener el proyecto en funcionamiento.
A los problemas financieros se sumaron dificultades técnicas y económicas relacionadas con la construcción. Las condiciones del suelo en el centro de Bogotá hicieron más costosa la cimentación subterránea.
La excavación y las obras de cimentación más profunda ocasionaron sobrecostos que afectaron la rentabilidad de la megaobra.
¿Qué pasó con los derechos fiduciarios?
La situación se volvió todavía más compleja para quienes habían invertido en los FIDI. Uno de los problemas es que estos derechos no equivalían a una escritura pública de propiedad sobre un inmueble.
En lugar de representar directamente la propiedad de un apartamento o de una unidad inmobiliaria terminada, correspondían a derechos relacionados con las ganancias de un negocio que todavía no se había hecho realidad.
Cuando la promotora entró en crisis, los inversionistas se enfrentaron a un escenario jurídico y comercial mucho más complejo.
De hecho, la Superintendencia de Sociedades decretó la liquidación judicial definitiva de BD Promotores Colombia S.A.S. en 2021, por falta de liquidez.
En medio de ese proceso, el proyecto estuvo envuelto en varios procesos financieros y legales, mientras las obras continuaban detenidas.
La FM conoció que algunas de las estructuras fueron vandalizadas; se robaron parte del cableado y la mampostería, aumentando el deterioro.
El rol de Acción Fiduciaria en el BD Bacatá
Acción Fiduciaria ha sido la única sociedad fiduciaria encargada de administrar los recursos del fideicomiso y el recaudo del dinero desde el inicio del proyecto.
Tras la liquidación judicial de BD Promotores, la fiduciaria asumió el proyecto y empezó a buscar alternativas legales y empresariales para intentar encontrar una salida para terminar las obras.
A finales de 2024, Total Co S.A.S. asumió formalmente el control técnico y comercial con el propósito de reactivar el complejo junto con nuevos inversionistas.
La compañía es una firma colombiana de desarrollo inmobiliario reconocida por la recuperación del Edificio San Martín en Bogotá y su llegada representa un nuevo intento de recuperar el proyecto, aunque con varios cambios frente a lo que se había planteado inicialmente.
Bogotá Tower 2862: el nuevo proyecto
Actualmente, la megaestructura opera bajo una nueva identidad comercial: Bogotá Tower 2862.
Sin embargo, las dos torres presentan realidades completamente diferentes. La Torre Norte, originalmente proyectada con 56 pisos y 167 metros de altura, se encuentra habilitada casi totalmente.
La estructura alberga 405 apartamentos residenciales y oficinas. LA FM conoció que su nivel de ocupación oscila entre el 70% y el 90%, aunque con graves problemas de prestación de servicios públicos, cobros de administración y problemas comunes.
¿Cómo está la Torre Sur?
La Torre Sur que estaba proyectada inicialmente con 67 pisos y 216 metros de altura, continúa siendo una de las falencias más grandes del rascacielos. Allí se iba a construir un hotel de lujo de la cadena internacional Eurostars, perteneciente a Hotusa.
Sin embargo, ese proyecto se canceló y la ejecución de ese edificio está en un 70 % de su obra total. En el lugar están pendientes los acabados, los ascensores, las redes eléctricas y parte del sistema de acueducto.
Uno de los cambios más importantes es la cancelación de la construcción del hotel. La Alcaldía de Bogotá autorizó el cambio de uso del suelo de hotelero a residencial, lo que permitió rediseñar los espacios para convertirlos en nuevos apartamentos.
La propuesta es construir unidades de rentas rápidas bajo un modelo similar al de Airbnb, aprovechando la ubicación del edificio y su cercanía a otras obras como la Primera Línea del Metro de Bogotá.
Ese plan contempla una inversión adicional de $100.000 millones. De ese monto, $30.000 millones serían aportados por Total Co S.A.S. y el resto se obtendría mediante preventas y créditos bancarios tradicionales.
Condena de la SuperFinanciera a Acción Fiduciaria
La Superintendencia Financiera de Colombia emitió un sentido de fallo condenatorio contra Acción Fiduciaria, por sus actuaciones relacionadas con la etapa comercial del proyecto BD Bacatá.
Según explicó el abogado John Jairo Morales, quien representa a uno de los inversionistas involucrados en el proceso, durante el trámite se habría establecido que la sociedad que promovía el proyecto no acreditaba experiencia suficiente en la construcción y ejecución de proyectos inmobiliarios en Colombia, pese a haber recibido recursos de cientos de inversionistas.
Otro de los aspectos señalados por el abogado está relacionado con la entrega parcial del proyecto para su operación, pese a que, según los contratos de fiducia y de los compradores, existía una restricción para ponerlo en funcionamiento antes de completar la etapa constructiva.
Morales también sostuvo que la fiduciaria no habría verificado que el avance de la obra correspondiera al porcentaje de recursos captados, pese a que, según su exposición ante la Superintendencia, se habían recaudado más del 90 % de las inversiones.
El abogado señaló que ese pronunciamiento puede convertirse en un precedente para otros inversionistas que buscan recuperar los recursos entregados al proyecto.
¿Qué pasará con quienes compraron los FIDI?
Una de las mayores incertidumbres la tienen los antiguos inversionistas del proyecto. LA FM conoció que esos antiguos compradores de los FIDI tienen la posibilidad de acogerse a mecanismos que buscan transformar sus antiguos derechos sobre el hotel en metros cuadrados reales de los nuevos apartamentos residenciales.
La propuesta busca darle una salida al problema que durante más de una década mantuvo a los inversionistas en medio de la incertidumbre.
En lugar de mantener el vínculo con un hotel que ya no hace parte del proyecto, la alternativa plantea trasladar esos derechos hacia el nuevo desarrollo residencial.
Claves del tema, en cuatro preguntas:
¿Cómo nació el proyecto BD Bacatá y qué pasó con su construcción?
El proyecto comenzó con la demolición del antiguo Hotel Bacatá en 2011 y contemplaba dos torres de 67 y 56 pisos. La construcción avanzó hasta 2015, pero desde 2018 las obras comenzaron a paralizarse por los problemas financieros de BD Promotores Colombia, dificultades de liquidez y sobrecostos asociados a la construcción. Posteriormente, Prabyc Ingenieros suspendió sus actividades por incumplimientos de pago y la promotora terminó en liquidación judicial en 2021.
¿Cómo funcionó el modelo de derechos fiduciarios, FIDI, a quienes invirtieron en el proyecto?
BD Promotores financió el proyecto mediante la venta de Derechos Fiduciarios (FIDI), con los que entre 3.800 y 6.000 inversionistas participaron en el negocio relacionado principalmente con el hotel y el centro comercial. Estos derechos no equivalían a una escritura pública sobre un inmueble, sino a derechos relacionados con las ganancias de un negocio. La disminución de las ventas redujo el flujo de recursos disponible para mantener la construcción.
¿Qué pasó con las dos torres y cuál es el nuevo plan para recuperar el proyecto?
Actualmente el complejo opera bajo el nombre Bogotá Tower 2862. La Torre Norte está prácticamente habilitada y cuenta con 405 apartamentos y oficinas, mientras que la Torre Sur permanece inconclusa, con cerca del 70 % de ejecución. Tras la cancelación del hotel Eurostars, se autorizó el cambio de uso de hotelero a residencial. El nuevo plan contempla desarrollar apartamentos de renta rápida con una inversión adicional de $100.000 millones, financiada mediante aportes de Total Co., preventas y créditos bancarios.
¿Qué cuestionamientos enfrenta Acción Fiduciaria y qué alternativas tienen los antiguos inversionistas de los FIDI?
La Superintendencia Financiera de Colombia emitió un sentido de fallo condenatorio contra Acción Fiduciaria por actuaciones relacionadas con la etapa comercial del proyecto. Entre los cuestionamientos expuestos por el abogado John Jairo Morales están la verificación de la experiencia de la promotora, la entrega parcial del proyecto para su operación y la correspondencia entre el avance de la obra y los recursos captados. Frente a los antiguos inversionistas, actualmente existe la posibilidad de transformar los derechos fiduciarios vinculados al antiguo hotel en metros cuadrados de los nuevos apartamentos residenciales, como una alternativa para darles una salida dentro del nuevo proyecto.
